나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11267 [1] 경상북도 구미시 인의동 578 인동서한이다음 101동 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현감정 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 인의동 578번지 ""인동서한이다음"" 아파트 101동 2층 201호 단위세대로서 대단지아파트, 단독주택, 근생시설 등으로 형성된주택지대임.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트아스팔트슁글지붕 14층건 아파트건물 중 2층 201호 단위세대로서(사용승인일 2007.12.21)
외벽 : 콘크리트위 페인트
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 강화마루 및 타일, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

상하수도 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 대평수 공동주택(아파트) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

동,서, 남, 북로 8~25미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역
소로2류(접함), 중로1류(접함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11267 (1)

소재지: 경상북도 구미시 인의동 578 인동서한이다음 101동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

토지면적: 61.16㎡ (약 18.5평)

건물면적: 120.22㎡ (약 36.3평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 형OOOOOO

건축물 정보

사용승인일: 2007년 12월 21일

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트칼라아스팔트슁글지붕

규모: 101동, 14층 건물 중 2층

총괄표제부 기준 (인동서한이다음 아파트 전체)

대지면적: 15,085㎡

건축면적: 3,605.496㎡

연면적: 44,053.6528㎡

세대수: 313세대

총주차대수: 405대 (지하 220대, 지상 185대)

집합건물 표제부 기준 (101동)

층수: 지상 14층, 지하 1층

호수: 11호 (101동 기준)

집합건물 전유부 기준 (본건과 일치하지 않을 수 있음)

본건 전유부 위치: 101동 2층 201호 (명시된 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 인의동에 소재한 "인동서한이다음" 아파트 단지 내 위치합니다. 주변으로는 대단지 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 자유로우며, 단지 인근으로 8~25미터 폭의 다양한 도로(소로2류, 중로1류 접함)에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 또한, 대중교통 이용 또한 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* 주변 교통: 차량 접근성 우수, 대중교통 편리.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.5. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시는 전반적으로 산업단지가 발달한 지역임을 고려해야 합니다.

2.6. 학군 (검색 결과)

* 초등학교: 인의초등학교, 구미초등학교 등 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 중학교: 구미고등학교, 금오중학교 등 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 2014년 4월 24일자 형곡새마을금고의 근저당권(을2)보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 확인되는 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차상 소멸되는 권리에 해당합니다.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 및 "지상권"은 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리관계에 따른 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 26일

* 확정일자: 2025년 06월 26일

* 배당신고일자: 2025년 10월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

인동서한이다음 아파트 단지는 구미시 인의동에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 주거지역입니다. 단지 규모가 비교적 크고, 교통이 편리하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. 상권은 주로 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 형성되어 있으며, 대규모 상업시설이 밀집한 지역은 아니나 주거지로서의 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 인동서한이다음아파트

주소: 경상북도 구미시 인의동 578

사용승인일: 2007년 12월 21일

규모: 총 6개동, 313세대

최고층: 15층, 최저층: 1층

총면적: 36,563.07㎡

주차대수: 총 185대 (지상 3대, 지하 11대 - *총괄표제부 JSON 상 총주차대수 405대와 차이 있음. JSON 정보를 우선 적용하는 것이 합리적임*)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

전기차 충전시설: 지하 6대

5.2. 주거 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.3. 교통 및 교육 환경

대중교통 이용이 편리하며, 인근 초등학교 및 중학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도: 경매 절차상 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 건물 노후도: 2007년 사용승인된 건물로, 약 19년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미상 정보: 기타 참고사항에 "임대관례 및 기타: 미상임"으로 기재되어 있어, 임대 수익률 분석이나 내부 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 인의동에 위치한 인동서한이다음 아파트의 101동 2층 201호로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 상태입니다. 단지 자체의 편의시설과 주변 생활 인프라를 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 소멸되어 안전한 권리취득이 가능합니다.

* 무인수 임차인: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 신축 아파트 대비 저렴한 감정가: 2007년 준공 아파트로서, 신축 아파트에 비해 상대적으로 낮은 가격으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 4월-5월 거래 기준):

* 105.72㎡ (약 32평) : 238,000,000원 (약 225만원/㎡)

* 84.65㎡ (약 25.6평) : 192,000,000원 (약 227만원/㎡)

* 84.65㎡ (약 25.6평) : 177,000,000원 (약 209만원/㎡)

본건의 건물 면적은 120.22㎡ (약 36.3평)으로, 최근 거래된 면적보다 크지만, 위 시세 데이터를 바탕으로 추산했을 때의 ㎡당 단가를 적용하여 예상가를 산출할 수 있습니다.

최근 시세 평균 ㎡당 약 220만원을 적용 시:

120. 22㎡ * 2,200,000원/㎡ = 264,484,000원

이는 감정가 262,000,000원과 유사한 수준입니다. 경매 물건의 경우, 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 많으므로, 이를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 265,000,000원 ~ 275,000,000원 (감정가 262,000,000원 및 최근 시세 종합 고려, 경쟁 상황에 따라 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.