나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11271 [1] 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 702동 15층 1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '구평남부초등학교' 서측 인근에 위치한 부영아파트 제702동 제15층 제1508호 단위세대로서 주위 일대는 대단위 아파트 단지 및 근린상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 자유롭고 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 15층건중 15층으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 장판지 및 타일, 인조석 물갈기
창호 : 새시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 전체적으로 북하향이며 대체로 평탄하게 조성된 아파트 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15미터, 동측 및 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 10미터의 보도와 접하며,단지 주출입구는 북측으로 2차선 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-02-22)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 물건은 경상북도 구미시 구평동 475번지에 위치한 부영아파트 702동 15층 1508호입니다.

용도는 아파트이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 37.04㎡(약 11.20평)이며, 토지 지분 면적도 37.0367㎡입니다.

건물 면적은 59.99㎡(약 18.15평)이며, 건물 지분 면적은 59.987㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 98,800,000원입니다.

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.4. 건물 및 단지 정보

건물은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 15층 건물 중 15층에 위치한 단위 세대입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 장판지 및 타일, 인조석 물갈기, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.

사용승인일은 2004년 6월 15일입니다.

아파트 단지(구평7단지부영아파트)는 총 11개 동, 1002세대로 구성되어 있습니다.

전용면적 59.99㎡ (약 18.15평)이며, 아파트 단지 총 면적은 66970.85㎡입니다.

총 주차대수는 531대(지상 4대, 지하 30대)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '구평남부초등학교' 서측 인근에 위치한 부영아파트 702동 15층 1508호입니다.

주변 일대는 대단위 아파트 단지, 근린상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 15미터, 동측 및 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 10미터의 보도와 접하고 있습니다.

단지 주 출입구는 북측으로 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(환경관리과 문의) 및 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

2.5. 주변 환경 분석 (혐오시설 등)

제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설이나 주거 환경을 저해하는 요소는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권 및 매매 이력이 확인되며, 임차인 신아림의 주택임차권(을5)이 등기되어 있습니다.

또한, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑7)이 말소기준권리로 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(접수일자: 2025-07-25, 권리금액: 152,741,358원)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보이며, 원칙적으로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 5번 임차권등기가 명시되어 있어, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인: 신아림

보증금: 147,500,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-08-12

배당신고일자: 2024-09-09

대항력: 있음

중요: 상기 임차인 신아림은 대항력이 있으며, 보증금 147,500,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '물건명세서'의 인수 주의 문구가 상이하므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

물건지 주변으로 '근린상가'가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 배후수요

대상 아파트 단지는 1002세대로 구성된 대단지로서, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 구평남부초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

주변 아파트 단지 및 근린상가 이용이 편리하며, 주거 환경은 대체로 양호합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 기타 기반시설

도시가스 난방, 상하수도, 전기 등 기본적인 생활 기반시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 임차인 신아림의 보증금 147,500,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소로 작용합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 문제

제공된 정보 상으로는 추가적인 법적 또는 행정적 제약 사항은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 구평동에 위치한 대단지 아파트의 일부로, 입지 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 필수적입니다. 인수 조건이 불확실할 경우, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구미시 구평동의 아파트 단지 내 물건으로, 기본적인 주거 환경이 양호합니다.

* 15층의 로열층에 위치하여 채광 및 조망이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 단지 내 편의시설 및 주변 교육시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근(2026년 5-6월) 유사 면적(59.987㎡)의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 8일: 9,750만원 (7층)

* 2026년 6월 4일: 13,000만원 (14층)

이를 종합해 볼 때, 본 물건(15층)의 현재 시세는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가(98,800,000원) 대비 시세가 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 가장 큰 변수는 임차인 신아림의 보증금 147,500,000원 인수 여부입니다. 만약 이 보증금을 매수인이 모두 인수해야 한다면, 총 매수 비용은 '입찰가 + 147,500,000원'이 되므로, 시장가 130,000,000원보다 훨씬 낮은 입찰가를 제시해야만 합니다.

그러나 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있고, 말소기준권리(152,741,358원)가 임차인 보증금(147,500,000원)보다 약간 높아 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 변제받을 가능성도 있습니다.

이러한 불확실성을 감안하되, 임차인 보증금 전액 인수 가능성이 낮다고 가정하고, 현재 시세 및 감정가를 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

※ 본 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다는 가정하에 산정된 것입니다. 만약 임차 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 총 매수 비용이 급증하므로, 입찰 전 반드시 인수 여부를 명확히 확인하고 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.