나이스옥션 법원경매 김천 2025타경420 [1] 경상북도 김천시 농소면 용암리 247-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 농소면 용암리 소재 '도공촌 전원주택단지' 남동측 인근에 위치하며,
부근은 일반 농촌지대로서 농경지 및 농가주택, 야산과 일부 창고 및 공장 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 농촌지대로서의
제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성된 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 남서측으로 구거부지를 경유하여 폭 약8m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각 토지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종))에 속함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
벽체 : 판넬 마감, 내부는 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 디럭스타일 마감
천정 : 텍스 마감
창호 : 하이섀시 복층유리창임.
기호(5) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
벽체 : 판넬 마감
바닥 : 콘크리트 기계미장
창호 : 하이섀시 복층유리창임.
기호(6) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
벽체 : 무벽체구조
바닥 : 콘크리트 기계미장임.

이용상태

기호(4) 사무실
기호(5) 창고
기호(6) 창고로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 별첨 '사진용지'에서와 같이 이동이 가능한 컨테이너 1개동이 소재함.

물건 비고

일괄매각, 대항력 여지 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경420 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 알OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 김천시 농소면 용암리 247-1

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

토지면적: 4909.00㎡ (약 1485.02평)

건물면적: 462.00㎡ (약 139.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본정보

감정가: 1,637,286,000원

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각, 대항력 여지 있는 임차인 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 김천시 농소면 용암리 소재 '도공촌 전원주택단지' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 일반 농촌 지대로서 농경지, 농가주택, 야산과 일부 창고 및 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 농촌 지역으로서의 교통 사정은 대체로 보통인 편입니다.

2.3. 토지 및 도로현황

토지는 3필지로 구성된 일단의 부정형 토지이며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 공업용 건부지로 이용 중입니다.

동측 및 남서측으로 구거 부지를 경유하여 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

각 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종))에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

토지 등기부 요약 상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 각각 1,684,600,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 을13 근저당권 (김천중앙새마을금고, 801,600,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 을3 근저당권 (김천중앙새마을금고, 801,600,000원)입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 3,000,000원, 대항력 없음.

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입일자 2022-09-19, 대항력 있음.

* 임차인: 농업회사법인(주)제 , 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입일자 2023-02-02, 대항력 있음.

* 임차인: 이 , 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 전 , 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2025-04-25, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사득성산업개 , 보증금 0원, 차임 50,000원, 전입일자 2025-04-30, 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

본 건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있습니다.

대항력 있는 임차인(김 , 농업회사법인(주)제 )이 존재하나, 이들의 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 별도의 상업 시설이 밀집해 있지 않아 상권 분석이 제한적입니다. 주변은 주로 농경지 및 주거지, 일부 소규모 공장 및 창고 등으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 농촌 지역 특성상 도시 지역과는 차이가 있으며, 기본적인 생활 편의는 인근 지역 기반 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그럼에도 불구하고 명도 절차 진행 시 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우, 절차상 추가 소요 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 감정평가액을 초과하는 것으로 나타나, 경매 진행 시 채권 신고 현황 및 배당 순위에 따른 낙찰가율 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되나, 최고가 매수신고인의 권리 보호와 관련된 부분은 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

건물 외에 이동 가능한 컨테이너 1개동이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 본 물건에 포함되는지 여부 및 처리 방안에 대해 명확히 확인해야 합니다.

토지가 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 속해 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 농소면의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설 및 창고 용도의 부동산입니다. 토지 면적이 넓고 건물은 경량철골구조로 사무실 및 창고로 이용 중입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담은 없다는 점이 특징입니다. 그러나 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 농촌 지역의 특성상 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 명도 리스크가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이고 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 명도 절차가 상대적으로 수월할 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 지역적 특성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 필수적입니다. (구체적인 입찰가 제시는 추가 분석 후 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.