나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8708 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 5층519호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ""경북여자고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는
시장, 아파트단지, 상업용 및 업무용 등의 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

본건 오피스텔까지 차량출입 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장 및 도시철도1호선
반월당역 및 명덕역이 소재하여 제반교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상21층건 중 제5층 제519호로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬, 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 강화마루 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시2중창 입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한
개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단지의 부정형 토지로 인접필지와 등고 평탄하며, 오피스텔 및 근린생활시설부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,5,6,9)
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역입니다.

기호4,11)
도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606
-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역입니다.

기호10)
도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역입니다.

기호12,13,14)
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리
과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

임차인 김재영 전세사기피해자 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8708 (1)

* 소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 5층519호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

* 토지지분: 3.0020000000000002㎡ (약 0.91평)

* 건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

* 건물지분: 22.113㎡ (약 6.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보:

* 건물명: 반월당 아너스 제네스타워 오피스텔

* 준공일: 2019년 5월 24일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 4층, 지상 21층

* 해당 물건: 5층 519호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 중구 남산동에 소재하며, ""경북여자고등학교"" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 시장, 아파트단지, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 반월당역 및 명덕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태:

본건 서측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(경북여자고등학교) 등에 속하며, 지역에 따라 제3종일반주거지역으로도 지정된 구역이 포함되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본상 압류(안성시) 접수일자 2023.07.14. (갑3)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-11

* 확정일자: 2021-08-11

* 배당신고일자: 2023-09-25

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김재영 전세사기피해자 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 기재된 내용)

* 권리분석 요약:

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리(갑3, 압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

단, 을1 주택임차권(임차인 김재영)은 확정일자 및 전입일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 배당 신고를 하였으나 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건명세서 상 '보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수됨'이라는 문구가 있어, 배당을 통한 보증금 변제 여부와 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 기타 권리 사항:

* 공유자우선매수신고: 해당 물건에 대한 공유자의 우선매수 신고가 있습니다.

* 선순위임차권: 임차인 김재영 씨의 임차권이 선순위로 존재하며 대항력을 갖추고 있습니다. (상기 임차인 현황 참조)

* 집합건물 등기부 요약:

을1 (주택임차권, 김재영, 120,000,000원)이 접수일자 2023-09-25 기준 존재하며, 전입일자 2021-08-11, 확정일자 2021-08-11 입니다. 말소기준권리(갑3, 압류)보다 늦게 설정되었으나, 대항력 요건을 갖추고 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설:

본건이 위치한 건물 내 및 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 시장, 상업용 및 업무용 시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 시세 분석:

최근 3년간의 거래 사례를 분석한 결과, 동일 건물(반월당 아너스 제네스타워 오피스텔)의 유사 면적(약 21.7 ~ 22.1㎡) 거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 9월: 95,000,000원 (면적 22.113㎡)

* 2025년 9월: 100,000,000원 (면적 21.7589㎡)

* 2026년 4월: 91,500,000원 (면적 22.113㎡)

이를 통해 해당 면적의 시세는 약 91,500,000원에서 100,000,000원 범위 내에 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가 116,000,000원은 최근 실거래가보다 다소 높게 평가되었습니다.

* 혐오시설 유무:

제공된 정보 및 주변 환경에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설 접근성:

* 교육시설: 경북여자고등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 반월당역 및 명덕역을 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 생활편의시설: 주변에 시장, 상업시설, 근린생활시설 등이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성:

임차인 김재영 씨는 전입일자 2021.08.11, 확정일자 2021.08.11, 보증금 120,000,000원으로 대항력을 갖추고 있습니다. 배당 신고를 하였고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수됨'이라는 문구가 있어, 배당 상황에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권:

임차인이 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 낙찰 후에도 해당 임차인이 본인이 신고한 최고가 입찰가와 동일한 금액으로 우선매수하여 소유권을 취득하게 될 수 있으며, 이로 인해 실제 낙찰이 어렵거나 예상치 못한 절차적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고:

경매 진행 시, 공유자가 있다면 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 경쟁자가 발생하거나 낙찰을 받지 못할 가능성을 높입니다.

1.6. 종합 의견

대구광역시 중구의 중심 상업 지역에 위치하여 입지 조건은 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 건물 준공 후 5년 정도로 비교적 신축 건물에 속하며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용도가 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 전세사기 피해자로서의 우선매수권 행사 가능성, 공유자 우선매수 신고 등 권리관계가 복잡하여 추가적인 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 입지: 대구 중구의 핵심 상권에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통망: 반월당역, 명덕역 등 더블 역세권 및 주요 간선도로 인접으로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 근린생활시설의 복합 용도로 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 초기 진입 기회: 복잡한 권리관계로 인해 일반적인 경매 물건보다 경쟁률이 낮을 수 있으며, 이를 통해 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래가는 91,500,000원에서 100,000,000원 범위에 형성되어 있어, 감정가와의 차이가 존재합니다.

또한, 임차인 김재영 씨의 보증금 120,000,000원이 인수될 가능성이 있고, 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높습니다. 임차인이 보증금 전액을 인수받기 위해 최고가 입찰 금액과 동일하게 제시하여 우선매수권을 행사한다면, 실질적인 입찰 경쟁은 임차인의 보증금액인 120,000,000원을 기준으로 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 실제 매수인에게 인수될 수 있는 보증금을 고려하고, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 예상했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임차인과의 협의, 현장 방문 등을 통해 최종 결정해야 합니다. 특히 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.