나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8680 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1087 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지 109동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 소재 <남율구획정리지구> 내에 위치하는 <칠곡남율효성해링턴플레이스1단지> 제109동 제2층 제202호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 18층건 중
제2층 제202호 구분건물로서
외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 내장타일 등 마감
바닥: 강화마루 및 바닥타일 등 마감
창호: 하이샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 위치하고 있는 가장형에 가까운 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(18층), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(2015-03-03)<토지구획정리 사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내구구조, 설비 및 마감상태 등은 탐문조사 및 동류형 아파트의 표준적인 이용상황 등을 참작하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8680 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1087 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지 109동 2층202호

물건종별: 아파트

감정가격: 163,000,000원

토지면적: 38.81㎡ (약 11.74평)

건물면적: 74.52㎡ (약 22.54평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 (정보 마스킹 처리)

건축년도: 2016년

총층수: 18층 중 2층

구조: 철근콘크리트구조, 경량철골경사지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리에 위치한 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지 내에 있으며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지에 위치한 가장형에 가까운 토지로서, 현재 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

남동측으로는 폭 약 12미터, 북동측으로는 폭 약 10미터, 북서측 및 남서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(18층), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~ 10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 18일 접수된 주식회사디케이마린의 강제경매 개시 결정(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 박정수 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 28일

* 확정일자: 2025년 9월 1일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 상기 임차인의 보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

3.3. 등기부등본 요약

* 을구 3번: 주택임차권 (박정수, 180,000,000원, 2025.09.09 등기) - 인수 대상

* 갑구 5번: 강제경매 (주식회사디케이마린, 6,404,600원, 2025.07.18 등기) - 말소기준권리

* 기타 갑구 권리들은 말소될 예정입니다.

3.4. 총 보증금 인수액

대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원은 배당 순위에 따라 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 칠곡효성해링턴플레이스1단지

준공년월: 2016년 7월 26일

동수: 10개동

총세대수: 835세대

최고층수: 18층

주차대수: 총 163대 (1세대당 약 0.19대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등

4.2. 주변 상업 및 편의시설

본 아파트 단지 내 및 인근으로 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 양호합니다. 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 있으며, 대형마트나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

4.3. 외부 시설 검색 결과

지도 검색 결과, 본 아파트 단지는 칠곡군 석적읍에 위치하며, 인근으로 3산업단지, 5산업단지 등 산업단지가 조성되어 있습니다. 이러한 산업단지와의 근접성은 소음, 공해, 교통량 증가 등의 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설이 단지 바로 옆에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 인프라

차량 이동 시 주요 도로망 접근이 용이하며, 단지 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동 가능합니다.

5.2. 교육 환경

단지 주변으로 학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 편의 시설

단지 내 및 인근 상가를 통한 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원입니다. 해당 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 높은 임차 보증금

본 건의 감정가는 163,000,000원이나, 인수해야 할 임차 보증금은 180,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 경매 절차에서 충분한 매수인이 나타나지 않거나, 낙찰가율이 매우 낮게 형성될 가능성을 시사합니다.

6.3. 산업단지 인접성

북서측 및 남서측으로 산업단지가 위치해 있어, 해당 지역의 개발 및 운영 상황에 따라 소음, 대기 질, 교통량 등의 환경적 영향이 발생할 수 있습니다.

6.4. 현장 조사 한계

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 정확한 구조, 설비, 마감 상태 등에 대한 상세 조사가 이루어지지 못하고 표준적인 상황을 참작하여 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 칠곡군 석적읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 180,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 매우 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 부담으로 인해 경매 시 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 높으며, 낙찰받더라도 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 산업단지 인접성 또한 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 시세 대비 낙찰 가능성

인수해야 할 보증금 부담으로 인해 일반적인 경매 시장에서보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

아파트 단지로서 기본적인 주거 인프라와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

8.3. 향후 지역 개발 가능성

칠곡군의 지속적인 개발 계획 및 인근 산업단지 활성화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 163,000,000원이며, 최근 2026년 6월 실거래가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

하지만 본 건은 180,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 함께, 추후 배당을 통해 회수될 가능성이 있는 금액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

만약 배당을 통한 보증금 회수가 매우 미미하거나 없을 경우, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세보다 높아질 수 있어 투자 수익을 확보하기 어려울 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가보다 현저히 낮아야 합니다. 잠재적 위험을 감안하여 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 추후 배당 상황 및 현장 조사를 통한 추가적인 정보 확인 후에 최종 결정되어야 하며, 투자 위험을 충분히 인지한 상태에서의 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.