나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12057 [1] 충청남도 천안시 동남구 성황동 45-15 씨티뷰아파트 102동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성황동 소재 ‘천안초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 등의 주거시설과 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘갤러리아백화점 센터시티점’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업시설과 아파트, 공원 등으로 형성되어 있는 주상복합지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장과 지하철1호선 천안역이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장과 고속철도역인 '천안아산역'이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 내 1층 116호로서
(사용승인일 : 2016.12.01.)
외벽 : 석재류 붙임, 세멘몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 내 1층 105호로서
(사용승인일 : 2015.03.06.)
외벽 : 석재류 붙임 등 마감,
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

드림디포 천안역전점으로 이용 중임.

이용상태

집합건축물대장상의 용도는 '소매점'이나 현황은 공실임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 북측 인접 도로와는 대체로 등고 평탄하나 서측 및 남측 인접 도로보다는 다소 고지로서 지형의 고저차를 이용하여 건축되어 있으며, 자동차관련시설 및 제1,2종근린생활시설의 부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 남서측 일부에 축대 등을 조성하여 인접 도로와 대체로 등고 평탄하게 부지조성되어 있으며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25미터, 서측 및 북측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접함.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 중점경관관리구역임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-12)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복자여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(복자여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(복자여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(복자여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>이며,
기호(2) : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(복자여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(복자여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12057 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 성황동 45-15 씨티뷰아파트 102동 1층105호 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 대흥로 298)

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '소매점'이나 현황은 공실 또는 임대 중)

* 감정가: 418,000,000원

* 토지면적: 50.52㎡ (약 15.28평)

* 토지지분: 50.521㎡ (약 15.28평)

* 건물면적: 94.24㎡ (약 28.51평)

* 건물지분: 94.24㎡ (약 28.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아산신용협동조합 (본 경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 본건은 충청남도 천안시 동남구 성황동 소재 ‘천안초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 노선상가지대로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재합니다.

* 지하철 1호선 천안역이 가까이 있어 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019-01-03 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을8) 입니다.

* 본 경매는 채권자 아산신용협동조합의 신청에 의한 임의경매 (갑23) 입니다.

* 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. 배당신고일자 2025-09-01.

* 임차인 주 : 보증금 0원, 월 차임 900,000원, 사업일자 2022-03-10, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (주식회사엠에스디 임차인의 경우, 보증금은 없으나 월 차임이 존재하며 대항력이 있으므로 명도 및 권리 승계 여부 검토 시 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 성황동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다.

* 노선상가지대로서 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등 다양한 근린생활시설이 입점 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 상업적 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

* 본건은 씨티뷰아파트 102동 1층 105호로, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 1층에 해당합니다. (사용승인일: 2015.03.06)

* 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에는 천안초등학교, 복자여자중학교, 복자여자고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (주식회사엠에스디)의 존재: 보증금은 0원이나 월차임 지급 의무가 승계될 수 있습니다. 사업일자 2022-03-10로 현재까지 영업 중인 것으로 보이며, 향후 명도 및 임대차 관계 정리 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 담보물이 있을 수 있으며, 이는 담보 해소 과정 및 향후 재매각 등 부동산 관련 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 동남구 성황동에 위치한 근린상가로, 도심 접근성이 우수하고 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금은 없으나 월 차임이 발생하고 있어, 향후 명도 및 임대 운영 계획 시 세심한 검토가 반드시 필요합니다.

* 건물 자체의 구조 및 설비는 양호한 편으로 판단되며, 지역 상권 내에서 소매점 또는 기타 근린생활시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 천안역이 인접해 있고 다수의 버스 노선이 운행되어 광역적인 접근성이 뛰어납니다.

* 상업지역 내 위치: 근린생활시설로서의 꾸준한 수요가 예상되는 지역에 위치합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물과 토지의 권리가 통합되어 있어 관리 및 활용이 용이합니다.

* 권리관계 상 입찰 부담 적음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 매각으로 인해 소멸되며, 인수하는 보증금 또한 없는 상태입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수하는 보증금이 0원이라는 점에서 명도 시 금전적 부담이 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

* 감정가 418,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 공실률, 임차인의 월차임 부담 가능성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준 (약 376,200,000원 ~ 418,000,000원) 에서 검토해볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정은 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 임대차 관계에 대한 추가적인 면밀한 분석을 거친 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.