나이스옥션 법원경매 천안 2025타경597 [1] 충청남도 아산시 도고면 금산리 49-10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 충청남도 아산시 도고면 금산리에 소재하는 토지로서,‘금산삼거리' 동측 인근
에 위치하며 주변은 전, 답, 임야 및 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도주변 농경
지대임.

교통상황

기호(1~5)까지는 직접적인 차량 접근가능 또는 인근까지 가능하며 북서측 인근 도로변에
시내버스 승강장이 소재하는 등 공공 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통
여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, '전'으로 이용중임.

기호(2) : 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 지상에 주거용 건물 등이
소재함.

기호(3) : 부정형의 대체로 평탄하거나, 일부 완경사의 토지로서, 대부분 '전'으로 이용
중이나 일부 '도로' 등으로 이용중인 것으로 추정되며 지상 일부는 인접한 비닐하
우스의 일부가 걸쳐서 소재함.

기호(4) : 부정형의 완경사 및 평탄한 토지로서, 대부분 '전'으로 이용중이며 지상 일부는
인접한 비닐하우스의 일부가 걸쳐서 소재함.

기호(5) : 부정형의 대체로 평탄한 토지로서, 대부분 농경지 및 일부 '도로' 등으로 이용중
인 것으로 추정됨.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 포장된 세로에 접함.

기호(2) : 남서측 등으로 포장된 세로에 접함.

기호(3) : 북측으로 포장된 세로에 접함.

기호(4) : 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근함.

기호(5) : 북측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 47번지

계획관리지역, 성장관리계획구역(도고05(일반형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한
구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도21호선)<도로법>


기호(2,3,5) 48번지, 49번지, 50번지
계획관리지역, 성장관리계획구역(도고05(일반형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한
구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


기호(4, 49-10번지)
계획관리지역, 성장관리계획구역(도고05(일반형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한
구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 철도보호지구
(철도보호지구)<철도안전법>

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

① 본건 토지 기호(3,5)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부는 '도로 등'으로 이용중인
것으로 추정됨.

② 본건 토지 기호(4)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 대부분 '전'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(ㄱ) 조적조 칼라강판지붕 단층

외 벽 : 치장벽돌 등 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
바 닥 : 장판 등 마감
창 호 : 샷시창호 등 마감


▶ 기호(ㄴ~ㅁ) : 지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(ㄱ) : 주택 기호(ㄴ) : 화장실
기호(ㄷ) : 보일러실 기호(ㄹ) : 주택 등
기호(ㅁ) : 창고

설비내역

기호(ㄱ)에는 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있으나, 가동여부는 확인이
필요함.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상황 등을 알 수 없어 인근
주민의 탐문조사 및 표준적인 내용 등을 기준함.

물건 비고

일괄매각, 목록1,3,5:농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 제시외 건물(감정평사서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ)매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 천안지원 2025타경597(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 물건 현황

해당 물건의 소재지는 충청남도 아산시 도고면 금산리 49-10이며, 용도는 '전'입니다.

토지매각 대상이며, 토지면적은 4401.00㎡ (약 1331.60 평)입니다. 건물 면적은 0.00㎡로 건물은 매각 대상이 아닙니다.

채권자는 선OOOOOOO입니다.

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가는 678,258,000원입니다.

토지 면적: 4401.00㎡ (약 1331.60 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

해당 토지는 충청남도 아산시 도고면 금산리 '금산삼거리' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 전, 답, 임야 및 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 직접 가능하거나 인근까지 가능하며, 북서측 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 일부 필지는 가축사육제한구역, 준보전산지, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

특히 기호(4, 49-10번지)는 준보전산지 및 철도보호지구에 해당됩니다.

2.4. 인접 도로

기호(1)은 서측 포장 세로에 접하고, 기호(2)는 남서측 포장 세로에 접하며, 기호(3) 및 (5)는 북측 포장 세로에 접합니다. 기호(4)는 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 1월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을10)으로, 이에 앞서 설정된 소유권 이전 등기 및 근저당권, 지상권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 이후 접수된 가압류(갑16, 갑17) 및 임의경매(갑18) 또한 말소될 예정입니다.

3.2. 인수 또는 잔존 권리 (법정지상권)

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 특히, 매각에서 제외된 제시외 건물을 위한 이 사건 토지 부분의 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 없음)

등기부상 임차인으로 이정연(이 )이 확인됩니다. 전입일자는 2022년 4월 25일이고, 확정일자는 2025년 1월 2일입니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 451,735,441원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건 주변은 농경지와 함께 농가주택, 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 국도변에 위치한 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

북서측 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본 경매 물건 중 목록 1, 3, 5는 농지취득자격증명이 필요합니다. 해당 증명서를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외된 제시외 건물을 위한 토지 부분에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 이용의 차이

기호(3) 및 (5)번지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 일부 '도로 등'으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 또한, 기호(4)번지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 대부분 '전'으로 이용 중입니다.

6.4. 제시외 건물 매각 제외

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ)은 매각 대상에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이러한 제시외 건물 소재로 인해 가격이 제한된 것으로 보입니다.

6.5. 토지 이용 규제

기호(4, 49-10번지)는 준보전산지 및 철도보호지구로 지정되어 있어 토지 이용에 추가적인 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 도고면의 농경지로서, 전반적인 입지 조건은 보통 수준이나, 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황의 차이 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 토지 이용 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속하여 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지만 매각하는 건으로, 건물에 대한 부담 없이 토지 자체의 가치에 집중할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거 (인수 보증금 제외)

본 경매 물건의 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

9.2. 제언

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 법정지상권 문제, 농지취득자격증명 확보 가능성, 주변 시세, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 위험 요소를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.