나이스옥션 법원경매 천안 2025타경617 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 456-2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 ‘신성천안미소지움아파트’ 북측 인근에 위치
하며, 부근은 단독 및 다가구주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성
된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호로서,
(사용승인일자 : 2003년 1월 30일)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 강화마루 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, '다세대주택부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 가로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경617 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 구성동 456-2 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 121,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

1.2. 건물 정보

* 건물면적: 64.20㎡ (약 19.4평)

* 건물지분: 64.2㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 사용승인일자: 2003년 1월 30일

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 30.21㎡ (약 9.1평)

* 토지지분: 30.2125㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 ‘신성천안미소지움아파트’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다가구주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 도시지역(천안도시지역)으로, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내용

* 채권자: 조OO

* 채무 총액 (등기부): 139,600,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조 (조슬기)

* 보증금: 139,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-07-15

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차권자입니다.

3.3. 말소 기준 권리

* 등기 구분: 갑15 (강제경매)

* 접수일자: 2025-07-18

* 권리자: 조슬기

* 말소기준 권리로서, 본 경매 개시 결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권(임대차보증금 139,600,000원, 전입일자 2022.7.29, 확정일자 2022.7.15)이 있습니다.

* 해당 임차보증금은 배당 절차에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 주로 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 주거지역으로, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 및 거래 동향

최근 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2015년 건축된 '영웅플러스빌'(연립)의 경우, 전용면적 63.27㎡(3층)가 2025년 12월 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 동일 단지 '영웅플러스빌'의 전용면적 64.14㎡(5층)는 2026년 5월 133,000,000원에 거래되었습니다.

* 2002년 건축된 '동서주택'(다세대)의 경우, 전용면적 73.86㎡(2층)가 2026년 2월 98,000,000원에 거래되었습니다.

본건(2003년 건축, 64.20㎡, 2층)은 '동서주택'과 건물 연식 및 층수가 유사하나, 면적이 약간 작습니다. '영웅플러스빌'은 신축 연식 및 높은 층수 거래가 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 종합적으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 주변 시세 및 감정가를 고려하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

* 바닥: 강화마루 및 일부 타일 등 마감

* 창호: 새시 창호

5.2. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 편의 시설 및 주거 환경

* 주변 교통 및 도로 여건은 보통 수준입니다.

* 본건 인근 지역에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 즉각적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 넓은 범위의 구성동 지역에는 일부 공업 지대가 포함될 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본건에는 보증금 139,600,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰가를 산정하고 총 투자 비용을 고려할 때 매우 중요한 요소입니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물 노후도: 2003년 건축물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 면적 대비 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 상대적으로 작을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호하나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 위험이 가장 큰 리스크입니다. 해당 임차보증금이 감정가 및 주변 시세를 상회하므로, 매수 시 보증금 인수 금액을 고려한 총 투자 비용 계산이 필수적입니다. 2003년 준공된 건물로서 내부 상태는 보통 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 주거 지역에 위치하며 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

* 임차인 명도 리스크 관리: 선순위 임차인의 보증금 인수 금액을 명확히 파악하고, 배당 절차 및 인수 금액을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 주변 개발 가능성: 천안시의 도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추이를 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 121,000,000원이며, 최근 주변 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 시장 가치는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 본건의 핵심 리스크인 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(139,600,000원) 인수 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 115,000,000원 을 제안합니다.

이 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액을 제외하고 순수 물건 가치에 대한 입찰가를 산정한 것이며, 실제 총 매수 비용은 '입찰가' + '인수해야 하는 임차 보증금 잔액'이 될 것입니다. 따라서 입찰 시, 해당 임차 보증금 중 배당으로 회수되지 못하는 금액을 반드시 확인하고 총 지출 예상액을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.