나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15873 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 720-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 소재 '홍주요양병원' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 시가지 근교에 위치한 읍소재지 내 농촌지대로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스승강장이 인근에 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완만한 경사지로 주상용건부지임.
기호(2),(3) : 부정형의 완만한 경사지로 도로임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 3~4m의 포장된 세로와 접하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(2),(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 제시외 수목 등 및 관정이 소재하여 감정평가하였으나, 소유미상인 바 유의요함.

공부와의 차이

기호(2),(3)은 공부상 지목 ‘임야’이나 현황 ‘도로’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(4)는 벽돌구조 기타(아스팔트싱글)지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 적벽돌치장쌓기 마감 등,
- 내 벽 : 내장재 및 내장벽돌치장, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
- 창 호 : 샤시 2중창호임.

본건 기호(5)는 철근콘크리트구조 기타(아스팔트싱글)지붕 2층 건물로서,
- 외 벽 : 적벽돌치장쌓기 및 일부 목치장(외부계단) 마감 등,
- 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
- 창 호 : 샤시 2중창호임.

본건 기호(6)은 경량철골구조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층 건물로서,
- 내·외 벽 : 조립식판넬잇기 마감 등,
- 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

기호(4) : 단독주택
기호(5) : 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설
기호(6) : 창고시설 등으로 이용 중임.

설비내역

본건 기호(4),(5)는 기본 위생설비, 전기설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기타사항 : 해당사항 없음

물건 비고

- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 수목(잔디(마당), 연못, 소나무 등), 제시외 관정 매각 포함
- 목록1 지상의 컨테이너 매각 제외
- 목록 2,3은 현황 '도로'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15873 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 720-1

용도: 단독주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 창고시설

감정가: 1,207,229,720원 (12억 722만 9천 720원)

토지면적: 3050.00㎡ (약 922.6평)

건물면적: 414.74㎡ (약 125.5평) - 총 면적 (건물(4): 173.16㎡, 건물(5): 189.06㎡, 건물(6): 52.52㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 임OO

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 소재 '홍주요양병원' 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 시가지 근교의 읍소재지 내 농촌지대로, 제반 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통인 버스승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물구조 및 이용상태:

* 기호(1) 토지: 부정형의 완만한 경사지로 주상용건부지입니다.

* 기호(2),(3) 토지: 부정형의 완만한 경사지로 현황 '도로'로 이용 중입니다 (공부상 지목은 '임야').

* 건물(4): 벽돌구조 기타(아스팔트싱글)지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다.

* 건물(5): 철근콘크리트구조 기타(아스팔트싱글)지붕 2층 건물로 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물(6): 경량철골구조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층 건물로 창고시설로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 폭 약 3~4m의 포장된 세로와 접하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역)), 하수처리구역입니다.

* 기호(2),(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역)), 준보전산지, 하수처리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 1월 13일 접수된 장곡농업협동조합의 근저당권(을3, 건물 을2)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권, 지상권, 근저당권공동담보, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 상기 권리 외에 인수되는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* * 영해광산케이디마인주식회사: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2017-03-16. 대항력 없음.

* * 이미연: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* * 장석진: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입일자 2022-06-29. 대항력 없음.

* * 주식회사서우: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2022-05-02. 대항력 없음.

* * 최해옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-16. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 현황: 본건은 홍성읍 소재지 근교의 농촌지대이며, 인근에 주택, 근린생활시설, 병원 등이 혼재되어 있습니다.

지역 특성: 시가지와 인접해 있어 편의시설 접근성이 있으면서도 농촌지대의 특성을 함께 가지고 있습니다.

시장 동향: 주변 연립주택(KT통신연립, 월산리 65번지)의 최근 매매가는 2026년 2~3월 기준 2200만원~2500만원 수준으로 나타났습니다. 이는 전용면적 58.86㎡ 기준이며, 본 물건과는 건물 유형 및 면적이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 지역 내 부동산 거래의 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

잠재적 상권: 건물 5가 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 중으로, 소규모 상업 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '홍주요양병원'이 인근에 위치하고 있습니다. 읍소재지 내에 있어 기본적인 편의시설, 관공서, 학교 등에 대한 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

교통: 인근 버스승강장 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근이 비교 용이합니다.

주거 환경: 읍소재지 근교의 농촌지대로, 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 물건: 목록1 지상의 제시외 수목(잔디, 연못, 소나무 등) 및 관정은 매각에 포함되나, 소유자가 불명확하여 유의해야 합니다. 반면, 목록1 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

토지 현황 불일치: 기호(2),(3) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있으므로, 관련 법규 및 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 용도 다양성: 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어, 향후 활용 계획에 따라 장단점이 될 수 있습니다. 특정 용도로 통일하거나 재건축 시에는 관련 인허가 사항을 확인해야 합니다.

협소한 진입도로: 북측으로 접한 폭 약 3~4m의 도로는 차량 통행 및 대형차량 진출입에 다소 제약을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과상 주변에 혐오시설이 즉시 확인되지는 않으나, 실사 조사 시 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 720-1번지에 소재하는 토지 및 건물 일괄 매각 대상 부동산입니다. 넓은 토지면적(약 922.6평)에 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등 복합 용도의 건물이 건축되어 있으며, 감정가는 약 12억 1천만원입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이며, 인수되는 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 제시외 수목 및 관정의 소유 미확인, 일부 토지의 공부상 지목과 현황 불일치, 협소한 진입도로 등은 잠재적 리스크 요소이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 활용성: 약 922.6평에 달하는 넓은 토지는 향후 추가 건축, 전원주택 단지 개발, 펜션, 농업 시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 큰 장점입니다.

다양한 건물 용도: 이미 단독주택, 상가, 창고 용도의 건물이 존재하여, 즉시 다양한 사업이나 주거 목적으로 활용 가능합니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고 인수되는 보증금도 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

입지 조건: 읍소재지에 인접한 근교 농촌지대로, 도시의 편리함과 농촌의 쾌적함을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,207,229,720원 (12억 722만 9천 720원)

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립주택 매매 정보는 본 물건과 건물 유형, 면적, 지번 등이 상이하여 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다. 해당 연립주택의 평당 가격을 단순 적용하는 것은 적절치 않습니다.

토지 및 건물 가치 평가: 본 물건은 넓은 토지가 주요 가치로 평가될 가능성이 높으며, 건물은 연식(2009년 사용승인) 및 상태에 따른 감가상각을 고려해야 합니다. 정확한 지역 내 토지 시세 자료 및 유사 물건 거래 사례 분석이 필요합니다.

예상 입찰가 산정: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가: 약 9억 6천 6백만원 ~ 10억 8천 6백만원 (966,000,000원 ~ 1,086,000,000원)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 분석, 건축물 상태 확인, 최신 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.