나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5379 [1] 충청북도 제천시 중앙로2가 76-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 청전동 소재 ""제천고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m) (접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(제천고등학교,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>,토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>,중점경관관리구역(중심시가지)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 시멘벽돌조 스라브즙 2층 건물로서(사용승인일:1982.2.9)
외벽: 돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

기호(2)부속건물 : 시멘벽돌조 스라브즙평가건으로서
내.외벽: 몰탈위 페인팅 마감

이용상태

기호(2): 단독주택으로 이용 중임.
기호(2) 부속건물: 창고로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(유류 및 연탄보일러 겸용) 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "" 지적 및 건물개황도, 사진용지"" 와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 제천시 중앙로2가 76-16에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 제천지원 2025타경5379 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 106,360,410원입니다.

토지 면적은 137.40㎡ (약 41.56평)이며, 건물 면적은 57.19㎡ (약 17.30평)입니다.

건물에는 11.00㎡ (약 3.33평)의 제시외 면적이 포함되어 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 김OO입니다.

등기부채권 총액은 0원입니다.

건축물대장상 주요 용도는 단독주택이며, 사용승인일은 1982년 2월 9일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 제천시 청전동 소재 제천고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 자루형의 토지로 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건의 동측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(제천고등학교), 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 7월 24일 접수된 김하은 채권자의 강제경매개시결정(금액: 35,882,413원)입니다.

등기부상 소유권 이전(박용호, 1996년 10월 30일) 및 강제 경매(김하은) 내역이 확인됩니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 또한 현재 파악된 정보상으로는 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 건물 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 제천시 중앙로2가에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

인근에 제천고등학교가 있어 교육 환경 관련 특성이 있으며, 동측으로 넓은 도로가 있어 교통 접근성이 좋습니다.

제공된 JSON 데이터는 '남양' 연립/다세대 주택의 매매/임대 정보로, 동일 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

대형 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 제천고등학교 남서측 인근에 위치합니다.

동측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물에는 위생, 급배수, 유류 및 연탄 겸용 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

인근 제천 중앙시장 이용도 편리한 것으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1982년 사용승인된 건물로 건축된 지 약 44년이 경과하여, 내외부 수리 및 리모델링 또는 신축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 본 건물 면적 외에 11.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되나 실제 현황 확인 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 용도지역 제한: 제2종일반주거지역, 중로2류 등 도시계획에 따른 건축 행위 제한 사항이 있을 수 있으므로, 상세한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 중심부에 위치한 단독주택으로, 제천고등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 생활 환경 접근성이 양호합니다.

토지 면적(137.40㎡)이 비교적 넓어 향후 재건축이나 증축 등 토지 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

강제경매 물건으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 시 주의해야 할 부분입니다.

건축 연령이 높아 건물 노후화에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 부동산 시세 및 토지 가치를 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제천시 중심 지역에 위치하여 향후 개발 가능성 및 안정적인 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적을 활용한 신축 또는 증축을 통한 가치 증대 가능성.

* 정비된 도로와 인접하여 건축 및 기반 시설 접근 용이.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 (단, 건물 상태 고려).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,360,410원입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 보면, 2025년 7월 8,500만원, 2026년 6월 7,500만원, 2024년 10월 7,000만원 수준에서 거래되었습니다.

이들 연립/다세대 주택은 건축년도 1984년, 전용면적 약 59.4㎡ (약 17.97평) 규모입니다.

본건 단독주택은 토지 면적이 137.40㎡ (약 41.56평)로 연립/다세대보다 약 2.3배 넓으며, 건물 면적도 57.19㎡ (약 17.30평)로 유사합니다.

건축년도가 1982년으로 비슷한 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 넓은 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

제천시 중앙로2가 인근의 토지 시세는 일반상업지역의 경우 402㎡가 6억 800만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 3.3㎡당 약 500만원 수준입니다.

본건은 제2종일반주거지역으로, 이를 감안하더라도 본건 토지 면적(약 41.56평)의 가치는 상당히 높을 것으로 예상됩니다.

보수적으로 평당 200만원으로만 계산해도 토지 가치만 약 8,312만원 (41.56평 * 200만원)에 달합니다.

건물의 노후도를 고려하면, 감정가 106,360,410원은 토지 가치에 비해 건물 가치가 상대적으로 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

주변 연립/다세대 거래가 8,500만원 최고가를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높다고 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

80% 수준: 약 85,088,000원

90% 수준: 약 95,724,000원

본 물건의 실제 가치 판단을 위해서는 해당 지역의 상세한 토지 시세 조사가 필수적이며, 건물 상태 및 향후 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.