나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1845 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 175-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""주덕읍 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 간선도로를 통한 제반 차량 접근성은 보통이며, 남동측 인근에 중앙선(주덕역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(소로1-주덕2)(접합),소로3류(폭 8m미만)(소로3-주덕5)(저촉),가축사육제한지역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2):도시지역,일반상업지역,소로1류(폭 10m~12m)(소로1-주덕2)(접합),가축사육제한지역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3):철근콘크리트 시멘벽돌구조 스라브지붕 3층 건물로서(사용승인일:1988.8.5)
뫼벽 : 몰탈위 페인팅 외장타일 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(3): 근린생활시설 및 주택으로 이용 중임.
1층 : 근린생활시설(점포 2)
2층 : 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(3) : 위생 및 급배수 설비 및 난방설비(2층) 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건건물(기호3)는 실측결과 공부면적과 근소한 차이 있으나, 동일성이 인정되어 공부면적으로 사정평가 하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 충주지원 2025타경1845 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO (북청주새마을금고)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 175-1

* 용도: 근린시설 (건축물 용도: 제1종근린생활시설, 주택)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 510.00㎡ (약 154.28평)

* 건물면적: 334.10㎡ (약 101.06평)

* 건물 제시외면적: 81.20㎡ (약 24.56평) (제시외 건물 포함 매각)

1.3. 감정 평가

* 감정가: 544,861,600원

1.4. 특이사항

* 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 "주덕읍 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 통한 접근성이 양호합니다.

* 남동측 인근에 중앙선(주덕역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

* 본건 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-주덕2)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(소로3-주덕5)(저촉), 가축사육제한지역

* 기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-주덕2)(접합), 가축사육제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 가처분, 임의경매 등 다수의 권리 변동 내역이 존재합니다.

* 말소기준권리는 2013년 4월 17일 접수된 내수새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (내수새마을금고, 2013.04.17.)

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸됩니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 등기부상 명시된 바 없습니다. (다만, 등기되지 않은 유치권 등은 존재할 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인은 총 3명입니다.

* 조남기 : 보증금 4,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2018-10-24, 배당신고일자 2025-09-08, 대항력 없음.

* 추상기 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2016-02-25, 대항력 없음.

* 추상철 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음.

* 공부상 임대관계는 미상으로 되어 있으며, 위 임차인들은 모두 대항력이 없습니다.

3.5. 인수 보증금

* 파악된 임차인들의 인수 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 주덕읍 신양리는 주덕읍 행정복지센터 인근으로, 근린생활시설과 단독주택이 혼재된 지역입니다.

* 주덕역이 인근에 있어 지역 교통의 요지 역할을 하고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

* 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 1층 건물은 근린생활시설(점포 2개)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 공공시설

* 주덕읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다.

* 주덕역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

* 등기부상 다수의 권리 변동이 있었으며, 경매 진행으로 대부분 소멸되나 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

* "공동담보" 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보 물건이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 미등재 임차인 또는 계약 관계가 불명확한 거주자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이로 인한 잠재적 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 법적 제한 사항

* 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 해당하며, 소로1류 및 소로3류 도로에 접해 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한지역으로 지정되어 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건(충주시 주덕읍 신양리 175-1) 바로 인근에 위치한 혐오시설이나 환경오염 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역(신양리 21-1)에 장기간 방치된 공장 터가 존재했다는 기사가 있으나, 이는 본건과 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 주덕읍의 주상복합지대에 위치하며, 근린생활시설과 주택으로 이용 가능한 복합 건물입니다. 교통 접근성 및 주변 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 권리관계상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되므로 비교적 깔끔한 권리 인수가 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점과 대항력 없는 임차인 현황을 면밀히 확인해야 합니다. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 대상이므로, 건물 전체의 활용 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주덕역 인근 지역으로, 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 근린생활시설과 주택 용도가 결합되어 있어 임대 수익 창출 또는 다양한 사업 운영에 유연하게 활용 가능합니다.

* 감정가 대비 시세 비교 및 철저한 권리 분석을 통해 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물을 함께 활용하여 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 544,861,600원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세, 주변 실거래가, 건물의 상태, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다. (예상 입찰가는 낙찰가의 기준이 될 수 없으며, 투자자의 판단에 따라 결정됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.