나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1650 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 ""백간공원"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 근린
생활시설, 점포, 업무시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 버스
정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행 빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상10층 중 제4층 제406호로서,
- 외벽 : 복합판넬 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 통유리 창호 및 페어글라스 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 및
기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20m 내외 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경1650 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 4층 406호

용도: 도시형생활주택

감정가: 96,000,000 원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.907860700468567㎡

건물면적: 26.41㎡ (약 8.00평)

건물지분: 26.415㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

선순위임차인: 김수민 (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-26, 확정 2022-12-02, 대항력 있음)

말소기준권리: 2024-10-22 접수된 경창무역의 가압류 (갑4)

2. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 위치하며, '백간공원' 남측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 근린생활시설, 점포, 업무시설 등이 혼합된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난합니다.

북서측으로는 약 20m, 남동측으로는 약 10m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 22일에 접수된 경창무역의 가압류(갑4)입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역(갑2, 갑3)은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

주목해야 할 권리는 을구 6번 순위의 주택임차권(김수민)입니다. 이 임차인은 95,000,000원의 보증금으로 2022년 12월 26일에 전입하였고, 2022년 12월 2일에 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있으며, 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 임차인의 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

가압류(갑4) 및 강제경매(갑5) 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 단계동 일대는 다양한 근린생활시설, 상점, 업무시설 등이 밀집된 지역으로, 꾸준한 유동인구와 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

최근 주변 지역의 실거래 사례를 보면, 2017년에 건축된 '단계하나VIVACHE'의 전용면적 57.86㎡가 2026년 5월 135,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건과 유사한 신축 연립주택의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

반면, 1986년에 건축된 '삼광빌라'(66㎡, 85,000,000원) 및 1992년 건축된 '골든빌라'(54.83㎡, 59,000,000원)와 같은 노후된 연립/다세대 주택 거래 사례도 존재하며, 이는 건축 연한에 따른 시세 차이를 보여줍니다.

본 건은 2016년에 건축된 비교적 신축 건물로, 전용면적 26.41㎡(약 8평)의 소형 도시형생활주택입니다. 감정가는 96,000,000원으로, 평당 가격으로 환산 시 약 12,000,000원/평 입니다. 이는 주변 신축 주택의 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준일 수 있으나, 소형 평형의 희소성 및 신축이라는 점을 감안할 때 경쟁력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 '백간공원'이 위치해 있어 쾌적한 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

다양한 근린생활시설, 점포, 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

인근 도로망을 통한 차량 접근성 및 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인인 김수민 씨의 보증금 95,000,000원 인수 문제입니다.

대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 감정가 96,000,000원에 육박하는 보증금액은 매수인이 실제 부담해야 할 총 취득 비용을 감정가 이상으로 높일 수 있는 주요 요인입니다.

따라서, 임차인에게 배당될 금액을 정확히 파악하고, 인수해야 할 보증금액을 최소화하기 위한 전략이 필요합니다.

향후 주택 시장 변동성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 혐오시설 관련 검색 결과, 원주시 전반적으로는 태양광 발전시설, 쓰레기 처리 시설(소각장, 매립장), 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진에 대한 주민 반대 및 논의가 있는 것으로 나타났습니다. 그러나 본 건의 구체적인 주소지(단계동 1115-2) 인근에 직접적으로 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 내 전반적인 개발 계획 및 시설 추진 동향은 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속하며 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

하지만, 95,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 높아 매수인의 실제 부담액이 감정가를 초과할 수 있다는 점이 가장 큰 부담입니다.

이러한 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 낙찰 후 임차인과의 협의 또는 잔액 인수 등에 대한 명확한 계획 수립이 요구됩니다.

임차인의 보증금 문제가 해결된다는 전제 하에, 신축 소형 주택으로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2016년 준공)이라는 점은 장점입니다.

상업 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 단계동에 위치하여 입지적 메리트가 있습니다.

선순위 임차인의 보증금 부담이 예상되므로, 경쟁 입찰자가 적을 경우 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 95,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당이 보증금 전액을 충당한다는 가정 하에 매수인이 추가로 지급할 보증금이 없다는 의미일 수 있습니다. 그러나 물건명세서에는 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

만약 매수인이 임차인의 보증금 95,000,000원을 모두 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 추가로 95,000,000원 가량의 자금이 필요할 수 있습니다.

최근 주변 신축(2017년 준공)인 '단계하나VIVACHE'(57.86㎡)가 135,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나, 임차인 인수 부담을 고려하면 잠재적으로 더 높을 수 있습니다.

따라서, 임차인 인수 보증금 부담을 최대한 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수한다고 가정했을 때, 본 건의 순수 부동산 가치를 90,000,000원 ~ 100,000,000원으로 평가한다면, 인수 보증금을 제외한 낙찰가로는 0원에서 10,000,000원 사이가 이론적으로 가능하나, 이는 경매 시장 현실과는 괴리가 있습니다.

현실적으로, 낙찰가를 결정할 때는 보증금 인수 가능성과 낙찰 후 부동산 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

보증금 전액 인수 가능성을 낮게 보고, 즉 배당에서 대부분 변제된다는 가정 하에, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 95,000,000원.

이 범위는 감정가(96,000,000원)를 하향 조정하여, 보증금 인수 리스크를 일정 부분 반영한 가격입니다. 실제 입찰가는 권리분석 및 현장 확인 결과를 바탕으로 보증금 인수액에 대한 예측 정확도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.