나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52879 [1] 경기도 안산시 상록구 건건동 926-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 ""반월초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 아파트, 농경지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 4호선 반월역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3)은 2필 일단지의 사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호(2)는 세장형의 평지로서, 상업나지 상태임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 중 기호(2) 토지(건건동 926-2)상에 소유자미상의 제시외 물건(비닐하우스 1동, 컨테이너 2동, 이동식사무실 1동)이 소재하나, 이동 및 철거가 용이한 점 등을 고려하여 평가제외 하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다. (후첨 사진참조)

공부와의 차이

기호(2) 토지는 지목 답이나 현황 상업나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4)는 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
- 외벽, 내벽 : 판넬 등 마감.
- 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(사무실, 작업장), 2층 : 근린생활시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

기호(4) 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물 ㉠~㉢이 소재함.
(후첨 건물개황도 및 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 2 토지는 지목 '답'이나 현황은 상업나지 상태이고, 농지취득자격증명 발급 없이 취득 가능(사실조회 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52879 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 건건동 926-1

용도: 근린시설

감정가: 3,244,990,000원

토지면적: 742.00㎡ (약 224.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 142.90㎡ (약 43.23평)

건물 제시외면적: 74.00㎡ (약 22.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 농지취득자격증명

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 토지는 지목 '답'이나 현황은 상업나지 상태로 농지취득자격증명 없이 취득 가능.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동에 위치하며, 인근에 반월초등학교가 소재합니다.

주변 환경은 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 아파트, 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있고 지하철 4호선 반월역이 근거리에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 기호(1),(3)은 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 기호(2)는 세장형 평지의 상업나지 상태입니다.

본건은 서측 약 8미터, 남측 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(반월초등학교) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 지상권 설정 및 이전 등이 존재하나, 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

말소기준권리(2023.06.07. 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 2,989,137,500원입니다.

임차인 현황: 최정옥 (전입/사업일자 2017.03.30)

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 금액은 0원으로 산정됩니다. 하지만 금액이 미상이라도 실질적인 권리관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지인 건건동 일대는 준공업지역과 주거지역이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 규모의 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

특히 반월초등학교 인근의 입지는 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권의 형성에 유리하며, 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

인근에 기계공업단지가 있어 배후 수요가 존재하며, 지속적인 상권의 유지 및 발달 가능성이 있습니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 상권 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 반월역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 반월초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. 인근에 중학교 및 고등학교도 소재하여 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 은행, 병원, 다양한 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 상업 활동에 불편함이 없습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 더불어 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복 사건이 있어 경매 진행 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 최정옥 임차인은 대항력이 있어 임대차 관계에 대한 면밀한 확인 및 주의가 요구됩니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 기호(2) 토지의 지목은 '답'이나 현황은 상업나지 상태로, 토지 이용 계획 및 행정 절차 진행 시 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현황대로 취득 시 농지취득자격증명은 불필요합니다.)

* 제시외 건물 및 물건: 본건 토지(건건동 926-2) 상에 소유자 미상의 비닐하우스, 컨테이너, 이동식 사무실 등 제시외 물건이 존재합니다. 이는 평가에서 제외되었으나, 낙찰 후 철거나 관리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 건물에 대한 임대 관계가 불분명하여 명도 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 건건동의 중심상업지역에 위치한 근린시설로, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

토지 및 건물 면적이 적절하고, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 실거주 및 사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재, 중복 사건, 지목과 현황의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전 철저한 권리관계 분석과 현장 조사를 통해 추가적인 위험 요소를 파악해야 합니다.

모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 반드시 명확히 정리 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상업지역 내에 위치하며, 학교 및 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도 명도나 협상의 번거로움이 적습니다.

* 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 가능성 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대.

* 낮은 인수 금액: 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로 산정되어, 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 불필요: 지목이 '답'임에도 현황대로 취득 시 불필요하여 절차 간소화 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 3,244,990,000원으로 책정되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

중복 사건으로 인한 경쟁 구도 및 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

종합적인 시장 조사, 주변 시세, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 등을 면밀히 검토한 결과, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 24억 3천만원 ~ 27억 6천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

이는 일반적인 경매 투자 기준으로, 개별적인 투자 성향과 자금 계획에 따라 조정될 수 있습니다. 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.