나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101261 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1091-8 수리산그린빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양서중학교"" 남서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2012.02.17.)

외벽 : 벽돌치장 및 일부 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등으로 탐문 조사됨.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대보호구역(안양서중학교.토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건에 대한 현장조사시 폐문 부재로 인하여 귀 제시목록 및 건축물현황도 등을 종합참작하였으니 참고 바라며, 응찰시 내부 및 이용관리상태 등을 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101261 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1091-8 수리산그린빌 비동 4층 402호

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2012.02.17.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 174,000,000원

토지면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

토지지분: 28.393㎡ (약 8.59평)

건물면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물지분: 43.35㎡ (약 13.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(이정인), 소유권 이전(이완섭) 등기가 존재하며, 서용인새마을금고의 근저당(156,000,000원)이 말소기준권리로서 설정되어 있음. 이후 케이비캐피탈주식회사 및 농협은행의 가압류, 서용인새마을금고의 임의경매 개시결정 등기가 순차적으로 등기되었음. 등기부채권 총액은 179,846,953원임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 등 특이사항 없음).

3.3. 임차인 현황

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있음.

임대 관계가 불분명하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 재확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 안양동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨. 인근에 안양중앙시장 등 전통시장 및 상업시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

안양서중학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함.

5.3. 의료시설

안양시 만안구 일대에 다수의 병원 및 의원 등 의료시설이 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 방문 제한

감정평가서상 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하였음. 응찰 시 반드시 내부 상태, 관리 상태 등을 직접 재확인해야 함.

6.2. 혐오시설

인근 지역(안양동, 호현마을 등)에서 폐기물 업체 허가 반발 사례가 있었으나, 본건의 직접적인 인접 지역에서 심각한 혐오시설이 확인되지 않음. 다만, 주변 환경은 지속적으로 확인이 필요함.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로 확인되어, 추후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 비교적 신축(2012년 준공)인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편임. 감정가는 1억 7천 4백만원이나, 주변 유사 물건의 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로 평가되어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임. 다만, 임대 관계가 불분명하고 현장 방문이 제한되었던 점은 투자 시 유의해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물(2012년 준공)로 내부 상태 양호 기대

* 안양서중학교 인근으로 교육 환경 우수

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 형성된 것으로 추정

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택들이 1억 5천만원대부터 2억 6천만원대까지 거래된 것으로 나타남. 특히, 2017년식 전용면적 39.04㎡ 다세대주택이 2억 3천 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2012년식, 43.35㎡)의 감정가 1억 7천 4백만원은 시세보다 낮게 형성되었을 가능성이 있음.

9.2. 최종 예상 입찰가

본건의 감정가 1억 7천 4백만원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 낙찰 희망가를 산정해야 함. 현재 시세와 감정가와의 차이, 향후 시장 가치 상승 가능성 등을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 110% ~ 120% 수준인 1억 9천 1백 4십만원 ~ 2억 8백 8십만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 단, 실제 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 및 주변 환경 파악 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.