나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52922 [1] 경기도 시흥시 대야동 467-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 시흥시 대야동 소재 ""대야초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용건물 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약3m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 2층 건물로서
(사용승인일 : 1988.06.04)
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

지층~2층 : 다가구주택으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지' 및 '건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 지층은 공부상 '대피소'이나 현황'주택'으로 조사되었는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록2.건물의 지층은 공부상 '대피소'이나 현황은 주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52922 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 467-7

용도: 단독주택 (건축물대장상 주용도: 단독주택, 현황: 다가구주택 이용)

감정가: 306,007,340원

토지면적: 117.40㎡ (약 35.5평)

건물면적: 183.42㎡ (약 55.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "대야초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용건물 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 대체로 사다리형으로, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2007년 8월 29일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(을10)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 말소 대상인 권리들이 대부분으로, 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 12,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2003-11-12

확정일자: 2021-12-22

배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인으로, 해당 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당신고일자가 미래이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-24

확정일자: 2020-12-22

배당신고일자: 2024-05-31

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 배당받지 못한 금액이 있을 경우 추가 인수 여부 확인 필요.

* 임차인: 김

보증금: 13,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-10

확정일자: 2020-08-03

배당신고일자: 2025-09-17

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인.

* 임차인: 나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-04-30

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-23

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 방

보증금: 13,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-23

확정일자: 2023-10-13

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-09-12

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 지주택공사(입주자 정 )

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-09-12

확정일자: 2016-08-18

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인.

* 임차인: 지주택공사(입주자 정 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 12,000,000원은 별도 확인 및 주의 필요)

물건명세서 특이사항:

* 일괄매각

* 건물 지층은 공부상 '대피소'이나 현황은 주택임.

1.3. 상권분석

본건은 대야초등학교 인근 주거지역에 위치하며, 주변으로 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변 상권은 대규모 상업지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 밀집되어 있는 형태입니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 접근성은 양호합니다.

해당 물건지 자체의 상업적 가치보다는 주거지로서의 기능이 우선시되는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 대야초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 특별히 확인된 혐오시설이나 문제될 만한 시설은 없으나, 정확한 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강 임차인(보증금 12,000,000원)은 대항력이 있어, 해당 보증금 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 지층 용도 불일치: 공부상 '대피소'이나 현황 '주택'으로 사용 중인 지층은 향후 건축법규 위반, 이행강제금 부과, 또는 원상복구 등에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1988년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 다수 임차인: 대항력 없는 임차인이라 할지라도 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 특히 지주택공사 임차인(70,000,000원)의 경우 배당이 이루어지지 않을 경우 부담이 커질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

다만, 1988년식 건물이라는 점과 더불어 '대항력 있는 임차인'의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 강 임차인의 보증금 1,200만원은 낙찰 후 추가 부담이 될 가능성이 매우 높으므로, 이를 반드시 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 건물 지층의 공부상 용도와 현황의 차이 또한 잠재적 리스크입니다.

권리관계상 낙찰자가 인수하는 채무는 없으나, 임차인 관련 사항은 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 대야초등학교 인근으로 학군이 확보되어 있으며, 주거 편의성이 양호합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 소유권 관계가 명확합니다.

* 잠재적 가치: 노후된 건물이지만, 재건축이나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 이는 추가적인 개발 계획 및 비용 분석 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 306,007,340원

본 건은 연식, 대항력 있는 임차인(강 보증금 12,000,000원)의 존재, 건물 지층 용도 불일치 등의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

이에 따라 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금 12,000,000원을 감안하여, 낙찰 후 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 산정한 것이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 강 임차인의 보증금 12,000,000원은 인수될 가능성이 높으므로, 이를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.