나이스옥션 법원경매 안산 2025타경752 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 661-15 경원아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""부곡동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2015.08.19)

외벽 : 돌붙임 마감 등.
섀시 : pvc창호 마감 등.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로, ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 661-15 경원아트빌 3층302호

사건번호: 안산지원 2025타경752 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 42.81㎡ (약 12.95평)

토지지분: 42.81㎡ (약 12.95평)

건물면적: 76.01㎡ (약 22.99평)

건물지분: 76.01㎡ (약 22.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건축물대장상 정보

건물명: 경원아트빌

대지면적: 276㎡

연면적: 551.23㎡

주용도: 공동주택 (다세대주택)

층수: 지상 5층

사용승인일: 2015년 08월 19일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""부곡동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5, 해남군수산업협동조합 가압류 (2025년 7월 8일 접수)

* 강제경매 개시결정: 본건 부동산강제경매는 채권자 김 에 의해 신청되었으며, 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경752)에 의해 진행됨.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 (박순아)

* 갑4: 소유권이전 (박효진) - 신탁등기말소

* 갑5: 가압류 (해남군수산업협동조합, 100,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (김 , 213,408,219원) - 매각으로 말소 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 참고사항)

* 임차인 현황

* 임차인: 신동선

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 15일

* 확정일자: 2021년 1월 7일

* 배당신고일자: 2025년 9월 4일

* 대항력: 있음

참고사항: 임차인 신동선은 전입일자(2021-03-15)가 말소기준권리(2025-07-08)보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 보증금 1억 6천만원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 권리관계를 명확히 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 동향:

* 대한아트빌 (2003년식, 76.9㎡): 2026년 3월 9일, 120,000,000원에 거래됨.

* 대영빌라(가) (2002년식, 73.855㎡): 2026년 3월 9일, 105,000,000원에 거래됨.

* 로얄펠리스 (2011년식, 71.95㎡): 2026년 3월 1일, 140,000,000원에 거래됨.

* 분석: 본건 물건(76.01㎡, 2015년식)은 비교적 최근(2015년)에 건축된 다세대주택으로, 면적은 대한아트빌과 유사하고 로얄펠리스보다 크며, 건축 연도는 두 비교 대상보다 최신입니다. 최근 거래 사례 중 최고가인 로얄펠리스(2011년식, 71.95㎡)가 1.4억원임을 감안할 때, 본건은 연식과 면적을 고려하면 1.4억원 이상의 시세 형성 가능성이 있습니다. 다만, 감정가 2억원과는 상당한 차이가 있어 시세 재확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 부곡동 행정복지센터 인근에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 별도의 혐오시설 검색 결과, 본건 물건지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 안산시의 생활폐기물 소각시설 운영 및 추가 건설 관련 이슈가 있으나, 물건지와 직접적인 인접성이 확인되지 않아 현재로서는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 임차인(신동선, 보증금 1억 6천만원)이 존재하여, 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 언급되어 있어, 다른 담보 물건의 처리 상황에 따라 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 비교적 신축(2015년식)의 다세대주택입니다. 부곡동 행정복지센터 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리분석상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 보증금 1억 6천만원의 인수 가능성이 있어, 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 최근 주변 다세대주택의 매매가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 연식과 입지 조건을 고려했을 때 적정 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있으나, 임차인 인수 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년식) 연식으로 관리 상태 양호 예상

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 협상 여지 존재 가능성

* 안산시 상록구 지역의 주거 수요

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매가격을 분석한 결과, 본건(76.01㎡, 2015년식)의 적정 시세는 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인(보증금 1억 6천만원)의 존재는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 경매 절차를 통해 보증금이 변제되거나 소멸될 가능성이 있습니다. 그러나 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.