나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42204 [1] 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 101동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 중리동 소재 안성체육공원 남측 인근에 위치하며 부근은 농경지, 아파트단지, 제조시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재관련설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 공동주택부지임.

인접 도로상태등

아파트단지내 포장도로 되어 있으며 이 도로를 통해 주요 간선도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 내부구조는 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황은 재확인바람.

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42204 (1)

소재지: 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 101동 2층 204호

용도: 아파트

감정가: 92,400,000원

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 56.62㎡ (약 17.13평)

토지면적: 57.96㎡ (약 17.53평)

토지 지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 장OO

아파트명: 안성동광1차아파트 (2007년 9월 19일 사용승인)

해당 동/층: 101동 2층

관리사무소 연락처: 031-675-5308

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안성시 중리동에 소재하며, 안성체육공원 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지와 함께 아파트 단지, 그리고 제조시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 아파트 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로와 연결됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 1류 및 중로 2류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

지도상 주변을 살펴본 결과, 아파트 단지 인근에 여러 제조시설이 위치하고 있어 소음이나 환경적 요인이 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 5일자 우리카드 가압류 (을구 7번)

경매 개시 결정: 2025년 7월 11일자 장희영 강제경매 (을구 14번)

등기부 채권 총액: 43,166,084원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

- 금액이 미상인 임대 관계가 존재하므로, 실제 현장 조사 및 소통을 통해 정확한 임차인 현황 파악이 반드시 필요합니다. 보증금 인수 여부와 별개로 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 지상권: 없음

* 특이사항:

- 본 건은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

- 공유자 우선매수 신고 제한이 존재합니다. 공유자가 우선매수권을 행사하기 위해서는 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않으면 다음 매각기일부터는 우선권을 상실합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 농경지와 제조시설 등이 혼재된 복합적인 상권입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 아파트 단지 내 유사 면적(약 59.85㎡)은 2026년 6월 22일 1억 1,500만원, 2026년 6월 26일 1억 3,000만원에 거래되었습니다.

또한, 본 건과 유사한 면적(약 84.93㎡)의 1층 매물이 2026년 6월 24일 1억 4,500만원에 거래된 기록이 있습니다.

이를 바탕으로 볼 때, 본 건의 감정가 9,240만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 전월세 거래는 84.93㎡ 기준으로 2026년 6월 30일 보증금 2,000만원, 월세 60만원, 2026년 6월 13일 보증금 1,000만원, 월세 70만원 수준에서 이루어졌습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 아파트 단지 내 도로망을 통해 주요 간선도로 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 안성체육공원이 인근에 있어 여가 활동에 유리합니다. 다만, 주변에 제조시설이 혼재되어 있어 쾌적성 측면에서는 호불호가 갈릴 수 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 아파트로, 위생, 급배수, 난방, 화재 관련 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만을 매각하므로, 타 공유자와의 협의가 필수적입니다. 명도, 관리, 향후 재건축 또는 매각 등에서 복잡한 절차와 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있는지, 있다면 누구인지, 보증금 및 월세는 얼마인지 전혀 파악되지 않았습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 법적 인수 금액이 없다는 의미일 뿐, 실제 숨겨진 임대차 관계가 있을 수 있어 주의가 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권 제한: 공유자가 우선매수권을 행사하려면 입찰 당일 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 향후 우선매수권 행사에 제한이 따릅니다. 이는 낙찰 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동 담보: 공동 담보로 묶인 경매 물건일 경우, 다른 물건의 경매 진행 상황이나 채권자의 결정에 따라 본 건의 경매 절차에도 변동이 생길 수 있습니다.

* 주변 제조시설: 아파트 인근에 위치한 제조시설들로 인해 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 중리동에 위치한 안성동광1차아파트 101동 2층 204호의 지분 매각 건입니다. 2007년에 건축된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 아파트 단지 내에서 표준적인 주거 환경을 제공합니다.

최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있어 보입니다.

하지만 지분 매각이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 공유자 우선매수 신고 제한 등의 복합적인 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 이러한 불확실성 때문에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 시세 대비 낮은 감정가로, 잠재적인 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 안성시의 발전 가능성: 안성시는 수도권 남부의 교통 요충지로서 지속적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 양호한 생활 인프라: 아파트 단지 내 기본 시설 및 안성체육공원 인근의 여가 활동 공간이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 92,400,000원

* 시세 분석:

- 동일 면적(약 84.93㎡)의 실거래가가 1억 4,500만원 수준임을 고려할 때, 건물 지분(56.62㎡) 가치는 약 9,650만원으로 산정 가능합니다.

- 그러나 본 건은 지분 매각이며, 임대 관계 미상, 공유자 우선매수 신고 제한 등 다수의 불확실성이 존재합니다.

- 또한, 보증금 인수액이 0원이므로 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

이 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 법원 현황 조사 내용 확인, 공유자 협의 시도, 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다. 특히 임대 관계 미상 부분에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.