나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42282 [1] 경기도 평택시 용이동 603-32 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ]솔빛감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 ""평택대학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구
주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의 이용은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(현촌지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도평택교육
지원청고시제2015-5호)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(사용승인일자:2017.07.06)로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다가구주택으로서
1층 : 계단실, 창고, 승강기 등
2층 : 다가구주택 4가구(201호~204호), 계단실, 승강기 등
3층 : 다가구주택 4가구(301호~304호), 계단실, 승강기 등
4층 : 다가구주택 2가구(401호, 402호), 계단실, 승강기 등
옥탑1층 : 다락, 승강기 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2) 건물에는 제시외건물 ㉠ ~ ㉢이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(2) 건물 일부에는 전세권(202호-전세금60,000,000원 / 401호-전세금100,000,000원)
이 설정되어 있으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).
2. 건물 외벽에 '골든하우스'라고 기재되어 있음(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42282 (1)

소재지: 경기도 평택시 용이동 603-32 (신주소: 경기도 평택시 현촌5길 16-90)

건물구조: 철근콘크리트구조 4층 다가구주택

사용승인일: 2017년 07월 06일

감정가: 1,834,213,280원

토지 면적: 299.60㎡ (약 90.6평)

건물 면적: 529.76㎡ (약 160.2평) (제시외 건물 134.12㎡ 포함)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평농업협동조합 (등기상 말소기준 권리)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 용이동, 평택대학교 북서측 인근

주변 환경: 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지 형태: 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(현촌지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경기도평택교육지원청)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

총괄: 본 건의 말소기준 권리는 2018년 8월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을4, 을7)으로, 이보다 선순위에 있는 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 건물 등기부 상 을구 2번 전세권 설정등기(주식회사계림조경개발, 2017년 8월 22일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (설정 금액: 60,000,000원)

주요 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 조 : 보증금 120,000,000원, 차임 없음, 2017년 7월 17일 전입, 2017년 7월 17일 확정, 2025년 8월 6일 배당신고. 대항력 있음.

* 대항력 없는 임차인 (보증금/차임 확인):

* 신 : 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 2024년 7월 15일 전입, 2024년 7월 15일 확정, 2025년 8월 18일 배당신고.

* 전 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 2018년 10월 23일 전입, 2023년 3월 24일 확정, 2025년 9월 15일 배당신고.

* 최 : 보증금 100,000,000원, 차임 없음, 2023년 7월 26일 전입, 2023년 7월 12일 확정, 2025년 7월 31일 배당신고. (건물 등기부 상 주택임차권 말소 처리)

* 황 : 보증금 30,000,000원, 차임 280,000원, 2024년 4월 1일 전입, 2024년 4월 1일 확정, 2025년 8월 4일 배당신고.

* 보증금/차임 미상 또는 금액 0원 임차인 (주의 필요):

* VUTHIDIU: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 3월 14일 전입. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 2022년 9월 7일 전입. 대항력 없음. (등기부 상 전세권 말소 처리되었으나, 물건명세서와 상이할 수 있어 확인 필요)

* 나 : 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 6월 24일 전입. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 2019년 12월 23일 전입. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 3월 24일 전입. 대항력 없음.

* 전 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 2018년 10월 23일 전입, 2018년 10월 23일 확정. 대항력 없음. (선순위 전세권일 가능성 있으나 등기부 상 말소 처리)

* 주식회사계림조경개발: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당 미상. (등기부 상 전세권 인수분)

주의사항:

* '대항력있는 임차인'으로 조광민이 확인되며, 보증금 120,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* '선순위 전세권'으로 등기된 주식회사계림조경개발의 전세권(60,000,000원)은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 김길순 전세권(100,000,000원)은 등기부상 말소되었으나, 물건명세서 상 인수 여부에 대한 명확한 기재가 없어 확인이 필요합니다.

* 조광민 외 다수의 임차인이 존재하며, 배당받지 못하는 금액이 있다면 인수될 수 있으므로 상세한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 평택대학교 인근에 위치하며, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

상권 특징: 대학가 및 주거 지역을 배후로 하는 안정적인 상권으로, 공실률이 낮고 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

주요 시설: 평택대학교, 다수의 편의시설, 상가 등이 근접해 있습니다.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

교육시설: 평택대학교가 인접해 있으며, 주변 학교 또한 교육 환경 보호 구역 내에 있어 교육 여건이 양호합니다.

교통: 경기도 평택시 용이동에 위치하며, 주요 도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: 대항력 있는 임차인(조광민)과 인수되는 선순위 전세권(주식회사계림조경개발)으로 인해 매수인의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 등기부와 임차인 현황 간 일부 불일치(김길순 전세권) 및 미확인 임대차 관계가 존재하여 철저한 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미확인: 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건물 관리: 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 다가구주택 특성상 공실 관리 및 유지보수에 지속적인 관리가 요구됩니다.

제시외 건물: 건물 외에 제시외 건물(134.12㎡)이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안 마련이 필요합니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 용이동, 평택대학교 인근에 위치한 4층 다가구주택으로, 양호한 입지 조건과 비교적 신축인 건물 상태를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적도 적절한 편이며, 일괄 매각으로 관리가 용이합니다.

다만, 권리 분석 결과 대항력 있는 임차인(조광민)과 인수되는 전세권(주식회사계림조경개발)이 존재하여 매수인의 인수 부담이 예상됩니다. 또한, 임차인 현황과 등기부등본 간 일부 내용 불일치 및 미확인 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수 여부 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 제시외 건물 포함 및 일부 토지 이용 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 평택대학교 인근이라는 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역에 위치합니다.

신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물의 상태가 비교적 양호하여 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리 및 운영이 효율적입니다.

브랜드 가치: 건물 외벽에 '골든하우스'라는 표기가 있어, 특정 브랜드 이미지 구축이나 홍보 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

감정가: 1,834,213,280원

인수되는 주요 권리 금액 (매수인이 추가로 부담해야 할 금액):

* 주식회사계림조경개발 전세권: 60,000,000원

* 조광민 대항력 있는 임차인 보증금: 120,000,000원 (배당받지 못할 경우 인수)

총 인수 예상 금액: 60,000,000원 + 120,000,000원 = 180,000,000원

권리 분석상 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 총 금액(180,000,000원)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 다만, 조광민 임차인의 배당 여부에 따라 실제 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 인수 금액을 확정해야 합니다.

예상 입찰가 (보수적 접근): 감정가 (1,834,213,280원) - 총 인수 예상 금액 (180,000,000원) = 1,654,213,280원.

이는 단순 계산이며, 실제 시장 가치, 경쟁 상황, 공실률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.