나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42293 [1] 경기도 평택시 고덕동 1948-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '종덕초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 및 상업용 부동산 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 및 전철 1호선(서정리역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(고덕유치원), 상대보호구역(종덕초등학
교), 택지개발지구.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등
- 내 벽 : 인테리어, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
- 창 호 : 하이새시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2) : 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

제시외건물㉠,㉡의 면적은 실측에 의한 개략적인 면적이며, 구조, 용재, 시공정도, 현상 및
관리상태 등을 종합참작한 원가법에 의하여 감정평가하였습니다.

제시외건물㉠,㉡은 구조 등을 고려 시 부합물 및 종물로 판단되나, 평가목적 특성상 제시외
건물로 표기하였는바, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42293 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1948-7

용도: 다가구주택 (근린생활시설 포함)

감정가: 2,066,990,640원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구인순

1.2. 건물/토지 정보

토지면적: 225.00㎡ (약 68.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 392.04㎡ (약 118.59평)

건물 제시외면적: 92.28㎡ (약 27.91평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물

건물 외벽: 석재붙임 마감 등

건물 내벽: 인테리어, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

건물 창호: 하이새시 창호 등

건물 이용상태: 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용 중

건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러 난방 설비 등

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '종덕초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 서정리역이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형으로, '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(고덕유치원, 종덕초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 등기부 현황 (말소기준권리, 소멸/인수 권리)

말소기준권리는 2020년 4월 2일 접수된 병점신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,020,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액: 토지 1,620,000,000원, 건물 1,800,000,000원

1.4. 2. 임차인 분석 (대항력 유무, 인수 보증금)

* 임차인: 강성빈

보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-08-20, 배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음 (건물 등기부상 주택임차권(을2)은 2025-08-21 접수되어 매각으로 소멸 예정)

* 임차인: 권상규

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-02

대항력: 없음

* 임차인: 김문겸

보증금: 190,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-11-03, 배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음

* 임차인: 박광선

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

* 임차인: 박성남

보증금: 5,000,000원, 차임: 1,300,000원, 전입일자: 2024-10-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본 물건이 위치한 고덕동은 고덕국제신도시 개발의 중심지로, 삼성전자 평택캠퍼스 조성과 함께 대규모 택지 개발이 활발히 진행 중입니다. 이에 따라 신규 아파트 단지, 상업시설, 편의시설 등이 지속적으로 공급되고 있으며, 배후 수요 증가와 함께 상권이 성장하고 있습니다. 하지만, 일부 기사에서는 고덕신도시 상권이 대형 유통시설 및 프랜차이즈에 집중되는 경향이 있고, 공실률 증가와 '슬럼화'에 대한 우려도 제기되고 있습니다. 다만, 본 물건은 종덕초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 장기적인 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 교육시설

단지 남동측 인근에 종덕초등학교가 소재하며, 고덕유치원 또한 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 2. 편의시설

인근에 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 고덕신도시 개발에 따라 생활 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

1.6. 3. 혐오시설 유무

본 물건 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 과거 고덕국제화계획지구 내 건설 현장에서 비산먼지 저감 대책 회의가 있었던 점, 그리고 평택 에코센터(폐기물 처리 시설)가 고덕면 해창리 일대에 조성된 바 있습니다. 또한, 평택 고덕동 도심 상가 밀집 지역 인근에서 폐기물이 장기간 방치되어 도시 미관 훼손 및 악취, 해충 유입 등의 우려가 제기된 사례가 있습니다. 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮으나, 주변 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적 요인에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 건물 상태 및 관리

건물 제시외 면적이 상당 부분 존재하며, 이는 건축물대장과의 차이 발생 가능성 또는 별도 관리 필요성을 시사합니다. 감정평가서상 제시외 건물은 부합물 및 종물로 판단되었으나, 원가법으로 평가되어 표준적인 건물과는 다소 차이가 있을 수 있습니다. [1.2. 건물/토지 정보 참조]

1.7. 2. 임차 관련 이슈

제시된 임차인 전원은 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 경우가 있어 실제 임대차 현황 및 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [1.4.2. 임차인 분석 참조]

1.7. 3. 지역 개발 변수

고덕국제화지구, 택지개발지구 등 대규모 개발 지역에 속해 있어 향후 개발 계획의 변경이나 주변 지역의 개발 속도에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 전략적 요지에 위치한 다가구 주택으로, 우수한 교통망과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 넓고, 제시외 건물까지 포함된 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 분석됩니다. 다만, 제시외 건물의 현황 및 활용 방안, 그리고 고덕신도시 상권의 양극화 및 개발 변수 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 고덕국제신도시 내 위치: 삼성전자 평택캠퍼스와 연계된 개발 호재 보유

* 우수한 교통 및 교육 환경: 서정리역 인접, 종덕초등학교 및 고덕유치원 근거리 위치

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 후순위 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물 일괄 매각으로 개발 잠재력 보유.

* 넓은 면적: 토지 225㎡, 건물 392.04㎡ 및 제시외 건물 92.28㎡ 보유.

1.10. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 별도의 정밀한 시세 조사, 주변 실거래가 분석, 향후 개발 계획 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 2,066,990,640원이며, 이는 시장 상황 및 물건의 개별적 특성을 반영한 초기 가치 기준이 될 수 있습니다. 다만, 제시외 건물의 활용 가치, 주변 상권의 현황 및 잠재적 리스크 요인 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문적인 부동산 경매 컨설팅 또는 자체적인 심층 분석을 통해 결정하시기를 권고합니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42293 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1948-7

용도: 다가구주택 (근린생활시설 포함)

감정가: 2,066,990,640원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구인순

1.2. 건물/토지 정보

토지면적: 225.00㎡ (약 68.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 392.04㎡ (약 118.59평)

건물 제시외면적: 92.28㎡ (약 27.91평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물

건물 외벽: 석재붙임 마감 등

건물 내벽: 인테리어, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

건물 창호: 하이새시 창호 등

건물 이용상태: 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용 중

건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러 난방 설비 등

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '종덕초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 서정리역이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형으로, '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(고덕유치원, 종덕초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 등기부 현황 (말소기준권리, 소멸/인수 권리)

말소기준권리는 2020년 4월 2일 접수된 병점신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,020,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액: 토지 1,620,000,000원, 건물 1,800,000,000원

1.4. 2. 임차인 분석 (대항력 유무, 인수 보증금)

* 임차인: 강성빈

보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-08-20, 배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음 (건물 등기부상 주택임차권(을2)은 2025-08-21 접수되어 매각으로 소멸 예정)

* 임차인: 권상규

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-02

대항력: 없음

* 임차인: 김문겸

보증금: 190,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-11-03, 배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음

* 임차인: 박광선

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

* 임차인: 박성남

보증금: 5,000,000원, 차임: 1,300,000원, 전입일자: 2024-10-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본 물건이 위치한 고덕동은 고덕국제신도시 개발의 중심지로, 삼성전자 평택캠퍼스 조성과 함께 대규모 택지 개발이 활발히 진행 중입니다. 이에 따라 신규 아파트 단지, 상업시설, 편의시설 등이 지속적으로 공급되고 있으며, 배후 수요 증가와 함께 상권이 성장하고 있습니다. 하지만, 일부 기사에서는 고덕신도시 상권이 대형 유통시설 및 프랜차이즈에 집중되는 경향이 있고, 공실률 증가와 '슬럼화'에 대한 우려도 제기되고 있습니다. 다만, 본 물건은 종덕초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 장기적인 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 교육시설

단지 남동측 인근에 종덕초등학교가 소재하며, 고덕유치원 또한 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 2. 편의시설

인근에 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 고덕신도시 개발에 따라 생활 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

1.6. 3. 혐오시설 유무

본 물건 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 과거 고덕국제화계획지구 내 건설 현장에서 비산먼지 저감 대책 회의가 있었던 점, 그리고 평택 에코센터(폐기물 처리 시설)가 고덕면 해창리 일대에 조성된 바 있습니다. 또한, 평택 고덕동 도심 상가 밀집 지역 인근에서 폐기물이 장기간 방치되어 도시 미관 훼손 및 악취, 해충 유입 등의 우려가 제기된 사례가 있습니다. 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮으나, 주변 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적 요인에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 건물 상태 및 관리

건물 제시외 면적이 상당 부분 존재하며, 이는 건축물대장과의 차이 발생 가능성 또는 별도 관리 필요성을 시사합니다. 감정평가서상 제시외 건물은 부합물 및 종물로 판단되었으나, 원가법으로 평가되어 표준적인 건물과는 다소 차이가 있을 수 있습니다. [1.2. 건물/토지 정보 참조]

1.7. 2. 임차 관련 이슈

제시된 임차인 전원은 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 경우가 있어 실제 임대차 현황 및 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [1.4.2. 임차인 분석 참조]

1.7. 3. 지역 개발 변수

고덕국제화지구, 택지개발지구 등 대규모 개발 지역에 속해 있어 향후 개발 계획의 변경이나 주변 지역의 개발 속도에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 전략적 요지에 위치한 다가구 주택으로, 우수한 교통망과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 넓고, 제시외 건물까지 포함된 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 분석됩니다. 다만, 제시외 건물의 현황 및 활용 방안, 그리고 고덕신도시 상권의 양극화 및 개발 변수 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 고덕국제신도시 내 위치: 삼성전자 평택캠퍼스와 연계된 개발 호재 보유

* 우수한 교통 및 교육 환경: 서정리역 인접, 종덕초등학교 및 고덕유치원 근거리 위치

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 후순위 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물 일괄 매각으로 개발 잠재력 보유.

* 넓은 면적: 토지 225㎡, 건물 392.04㎡ 및 제시외 건물 92.28㎡ 보유.

1.10. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 별도의 정밀한 시세 조사, 주변 실거래가 분석, 향후 개발 계획 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 2,066,990,640원이며, 이는 시장 상황 및 물건의 개별적 특성을 반영한 초기 가치 기준이 될 수 있습니다. 다만, 제시외 건물의 활용 가치, 주변 상권의 현황 및 잠재적 리스크 요인 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문적인 부동산 경매 컨설팅 또는 자체적인 심층 분석을 통해 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.