나이스옥션 법원경매 평택 2025타경759 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 1층102호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 고덕면 해창리에 소재하는 '한국지역난방공사 평택지사’동측
인근에 위치하고, 부근에는 공업용 및 업무용 부동산, 근린생활시설 등이 소재하며 제반
주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물 출입문까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등
제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철골철근콘크리트구조 (철골)콘크리트지붕 10층 건물(사용승인일 : 2022.06.30.) 내
제1층 제102호 및 제2층 제201호로

외벽 : 커튼월 마감 및 복합패널 마감 등,
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감, 석재마감 및 타일마감 등,
창호 : 시스템창호 등입니다.

이용상태

- 기호 1,2는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도로 등재되어 있습니다.

설비내역

- 단지 내 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 2필 일단의 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설용지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 북측으로 왕복 2차선, 동측 및 서측으로 도로폭 약 6M 내외 포장도로에 접하고,
동측 및 서측도로와 건물의 차량 출입구가 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1,2 모두 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 택지지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 기호 1,2 모두 이해관계인의 부재 및 폐문상태였으므로 대상건물의 이용
상태 등은 건축물대장상 용도를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사하였고,
후첨 '내부구조도'는 건축물현황도(평면도)를 기준으로 도시하였으니 업무진행시 참고
하시기 바라며, 임대관계는 별도 재확인이 필요합니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)용도

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경759 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화 물건)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1, 고덕STV지식산업센터 1층 102호

건물명: 고덕STV지식산업센터

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장(지식산업센터) 및 지원시설)

사용승인일: 2022년 06월 30일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 311,000,000원

토지면적: 19.16㎡ (약 5.8평)

건물면적: 67.83㎡ (약 20.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리에 소재하며, '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치합니다. 부근에는 공업용 및 업무용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능합니다. 북측으로는 왕복 2차선, 동측 및 서측으로는 폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있으며, 도로와 건물의 출입구가 연계되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 택지지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 국민은행 근저당(금 315,600,000원)입니다. 본 건 매각으로 인해 위 근저당 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 338,936,207원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이화영

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2022-09-30

대항력: 있음

비고: 보증금은 0원이지만 차임이 발생하며, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 장석영

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-07-04

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 명도에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 임차보증금

0원

3.4. 기타 특이사항

본 건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 투자 시 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 고덕국제화지구는 평택시의 핵심 개발 지역 중 하나로, 산업단지 및 관련 지원 시설이 집중되어 있습니다. 주변에 공업용, 업무용 부동산 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

삼성전자 평택캠퍼스와 인접해 있어 관련 협력업체 및 IT, 전자, 제조업 분야 기업들의 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 이는 지식산업센터의 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

한국지역난방공사 평택지사가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

이화영 임차인은 보증금 0원에 월세 100만원을 지급하며 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 명도 과정에서 협의가 필요하며, 명도 지연 또는 추가 비용 발생의 가능성을 내포합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매와 다른 절차나 특수성을 가질 수 있으므로, 진행 과정 및 관련 법규에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

6.3. 지식산업센터 용도

공장(지식산업센터) 용도는 일반 상가나 주택과 달리 업종 제한, 관리 규약 적용 등 특수성이 있습니다. 입주 가능한 업종 및 관리 규약 등을 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 물건지 인근(해창리 1266번지)에 '평택에코센터'라는 환경 복합시설(폐기물 처리 시설)이 지하에 위치하고 있습니다. 이는 혐오시설로 분류될 수 있으며, 향후 재산 가치에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 고덕STV지식산업센터에 위치한 신축(2022년 사용승인) 지식산업센터입니다. 고덕국제화지구라는 개발 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있으며, 삼성전자 캠퍼스와 인접하여 산업적 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 비교적 명확합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이화영의 존재는 명도 시 주의가 필요하며, 보증금 0원임에도 불구하고 월세 지급 의무가 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성과 지식산업센터라는 용도에 대한 충분한 이해가 선행되어야 합니다.

인근에 환경 복합시설(평택에코센터)이 위치하고 있다는 점은 부정적인 요소로 작용할 수 있으나, 이것이 투자 가치를 결정하는 절대적인 요인은 아닐 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 개발 수혜: 평택 고덕국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축 건물 프리미엄: 2022년 준공된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 임대 및 관리 용이성이 높습니다.

* 산업단지 배후 수요: 삼성전자 등 대기업 및 관련 협력업체들의 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 재산권을 온전히 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 311,000,000원이며, 인수되는 임차보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

그러나 예상 입찰가 산정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 명도에 소요될 비용 및 시간

* 유동화 물건으로 인한 거래 절차상의 특수성

* 주변 지식산업센터의 실제 임대료 및 공실률

* 인근 혐오시설(평택에코센터)의 영향

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 시세 차익 가능성

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 임차인과의 협상 가능성 타진, 관련 전문가와의 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.