나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42233 [1] 경기도 평택시 지산동 168-293 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 경기도 평택시 진위면 마산리 소재 ""오룡동마을"" 남동측 인근에 위치한 하랑타운하우스와 북동측으로 인접하여 위치한 토지로 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유스러우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호1-3): 부정형의 도로임.
기호4, 5): 세장형의 완경사의 도로예정지임.
기호6-8): 남서측 하향 완경사의 사다리형 및 부정형의 토지로 기호8)은 건축허가를 득하였음.

인접 도로상태

기호1-3): 세로가 도로임.
기호4, 5): 세로가 도로 예정지임.
기호6-8): 도로 및 도로예정지에 접하여있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호2, 3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호4-7): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호8): 보전관리지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

기호7, 8)지상에 컨테이너가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호7, 8)지상에 컨테이너가 소재하나 이에 관계없이 토지를 정상평가하였으며, 임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록8은 건축허가를 득하였음.
목록7,8 지상에 컨테이너가 소재하나 매각에서 제외. (이에 관계없이 토지를 정상평가함)
목록4,5는 세장형의 완경사의 도로예정지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42233 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 168-293

용도: 임야

감정가: 3,703,508,000원

토지면적: 9126.00㎡ (약 2760.77평)

토지지분: 7735.0491㎡ (약 2339.92평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OO

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건 세부 사항

목록 8은 건축허가를 득하였음.

목록 7, 8 지상에 컨테이너가 소재하나 매각에서 제외됨. (토지 평가에 영향 없음)

목록 4, 5는 세장형의 완경사 도로 예정지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 지산동 168-293에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역임. 경기도 평택시 진위면 마산리 소재 "오룡동마을" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 하랑타운하우스와 북동측으로 인접해 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호 1-3: 부정형의 도로

기호 4, 5: 세장형의 완경사 도로 예정지

기호 6-8: 남서측 하향 완경사의 사다리형 및 부정형 토지 (기호 8은 건축허가 득)

2.4. 인접 도로상태

기호 1-3: 세로가 도로

기호 4, 5: 세로가 도로 예정지

기호 6-8: 도로 및 도로 예정지에 접함

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1-8)는 대부분 자연녹지지역에 해당하며, 일부 지역은 보전관리지역으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내) 및 비행안전제6구역(전술)에 포함됨. 기호 2, 3은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로도 지정되어 있음. 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 부분도 포함되어 있음.

2.6. 주변 시설

* 의료 시설: 본 건 소재지 인근에 365일 열린의원(내과, 외과, 정형외과, 소아청소년과 등) 및 평택성모병원, 봄소아과의원 등이 있어 의료 서비스 접근성이 양호한 편임.

* 상업 시설: 평택역, AK플라자, 전통시장, 쇼핑몰 등 다양한 편의 시설이 인접해 있으며, 송탄시장 인근에는 오랜 역사를 가진 빵집 '케잌나라'가 위치하고 있음.

* 주거 시설: 하랑타운하우스와 인접하고 있으며, 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경과 주거 지역이 공존함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인 정보 없음)

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 을5 (송탄농업협동조합 근저당권, 2022.11.29)

이하 모든 권리는 말소될 예정임.

* 소유권 변동: 김시범(2007.03.09) → 주식회사엘앤케이개발(2022.11.29)

* 채권 최고액 총액 (말소기준 권리 포함): 4,040,000,000원

* 근저당: 송탄농업협동조합 (1,960,000,000원)

* 근저당: 송우근 (300,000,000원)

* 근저당: 허향자 (130,000,000원)

* 근저당: 최영근, 최명금, 홍기숙, 홍윤경, 임윤의, 이윤미, 조성심, 정호영, 오은주, 유진아외 1명 (총 1,650,000,000원)

* 임의경매 개시: 송우근 (2025.07.14, 300,000,000원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 등기부 현황상 을6 근저당권으로 '지상권설정'이 등기되어 있으나, 말소 대상으로 표기되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 따라서, 현재 파악된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

현재 본 건은 임야 및 도로 예정지로 개발보다는 잠재적 가치가 높은 지역으로 분석됨. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, "오룡동마을", "하랑타운하우스" 등 주거 지역과 인접하여 향후 택지 개발 또는 전원 주택 단지 조성 등의 가능성을 내포함. 평택시는 골목형 상점가 지정 등을 통해 지역 상권 활성화를 추진하고 있으나, 본 건이 속한 지역은 직접적인 상업 활동보다는 개발 잠재력에 초점을 맞추어 분석해야 함.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

5.2. 편의 시설

평택역, AK플라자, 전통시장 등 다양한 편의 시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

5.3. 교육 시설

본 건 인근 지역에 대한 구체적인 학교 정보는 파악되지 않으나, 평택시 내에는 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하고 있어 교육 환경을 확보할 수 있음.

5.4. 기타

본 건 소재지 인근에 365일 열린의원 등 의료 시설이 있어 응급 상황 대처 및 건강 관리에 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지의 일부 지분만 매각되는 건으로, 전체 소유권 확보에 제약이 따르며 향후 토지 이용 및 개발에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

* 자연녹지지역: 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 시설 설치에 제약이 따름.

* 비행안전제6구역: 군사 작전 지역으로, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (기호 2, 3): 소음으로 인한 생활 환경 영향이 있을 수 있음.

6.3. 도로 예정지

목록 4, 5는 도로 예정지로, 향후 도로 편입 시 토지 이용에 변동이 있을 수 있음.

6.4. 혐오 시설 관련

평택시 진위면 마산리 일대에 종합장사시설(화장장 등) 건립 관련 논의가 있으나, 본 건 소재지(지산동)와는 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됨. 다만, 인근 지역의 개발 계획 변동 시 간접적인 영향을 고려할 필요는 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 임야 일부 지분 매각 물건으로, 현재 감정가는 37억 원 이상이며 토지 면적은 약 9,126㎡에 달한다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 하랑타운하우스와 인접하여 주거 환경과 개발 잠재력을 동시에 갖추고 있다. 교통은 보통 수준이며, 인근에 병원 및 상업 시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편이다.

권리 분석상 모든 등기된 권리는 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 채권 총액이 40억 원을 상회하는 고액 채무 건이다. 가장 큰 특징은 토지 일부 지분만 매각된다는 점으로, 이는 향후 소유권 행사 및 개발 시 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적임을 의미한다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등의 토지 이용 제한 사항을 충분히 인지해야 한다.

목록 8번 토지가 건축허가를 득한 점은 긍정적 요소이나, 전반적으로 개발 계획 및 지분 매각이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구된다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 면적과 높은 감정가.

* 목록 8번 토지의 건축허가 득으로 인한 개발 가능성.

* 주거 단지 및 자연 환경이 혼재된 입지 조건.

* 말소 예정 권리로 인한 권리 관계 단순화 (단, 지분 매각은 별도 고려).

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 3,703,508,000원이며, 토지 지분 매각이라는 특수성과 다양한 토지 이용 제한을 고려해야 한다. 또한, 지분 매각으로 인한 타 지분 소유자와의 협의 필요성, 향후 개발 계획에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 한다. 인수해야 할 보증금이나 차임이 있는 임차인은 없으므로, 입찰가는 낙찰가의 80~90% 수준에서 감정가를 고려하여 신중하게 산정할 것을 권고한다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 결정하는 것이 바람직하다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.