나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56759 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 252-12 현민빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""연무동 행정복지센터"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호로서,
외벽 : 드라이비트 및 벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 2. 3.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경56759 (1) 사건으로, 경기도 수원시 장안구 연무동 252-12번지에 위치한 현민빌 1층 102호 다세대주택입니다.

건축물대장상 해당 건물인 현민빌은 2003년 11월 10일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다.

감정평가액은 201,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 33.38㎡(약 10.1평)이며, 건물 면적(전용 면적)은 64.62㎡(약 19.5평)입니다.

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제 경매 사건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동, "연무동 행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 30일자 경기신용보증재단의 가압류(갑9)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리로는 2025년 7월 4일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)이 있으며, 이는 본건 경매의 원인이 된 권리입니다.

등기부채권 총액은 191,690,000원입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 주택도시보증공사(백 )가 보증금 184,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 2022년 4월 28일 전입, 2022년 3월 28일 확정일자를 받았습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, '을7' 근저당권부 주택임차권 등기 또한 말소 대상입니다.

특히, HUG 인수조건 변경 확약서가 2026년 2월 3일 제출됨에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수할 의무가 없습니다. 즉, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 상가들이 입점해 있을 것으로 예상되며, 이는 해당 지역의 주거 편의성을 뒷받침하는 요소입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 102호이며, 내부에서는 다세대주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 도시가스 및 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 인근에는 연무동 행정복지센터가 위치하며, 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

첨부된 내부구조도 및 건축물현황도를 참조하여 정확한 내부 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 시설 및 혐오시설 검색은 제공하지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특징이자 매수자에게 유리한 점은 HUG 인수조건 변경입니다.

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의함에 따라, 매수인은 임차인과 관련된 잔존 임대차보증금을 전혀 인수하지 않아도 됩니다. 이는 잠재적인 재정적 부담을 완화하는 중요한 요소입니다.

다만, 이러한 조건 변경의 법적 효력 및 세부 사항에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

등기부상 임차권은 대항력이 없고 말소 예정이므로 매수인이 인수하지 않습니다.

공동담보 물건이 존재할 수 있으나, 본건 매각 절차를 통해 관련 권리 관계는 정리될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치한 다세대주택으로, 약 20년의 건축 연수에도 불구하고 기본적인 건축 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

연무동 행정복지센터와 근린생활시설이 인근에 있어 주거 편의성이 양호한 편이며, 교통 또한 무난합니다.

가장 중요한 권리 분석상 특징은 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 전혀 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 권리 관계를 매우 깔끔하게 만들어주는 요소입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리상 깨끗한 상태로 취득할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 리스크가 현저히 낮습니다.

* 안정적인 주거 입지: 수원시 장안구 연무동은 지속적인 도시 발전 가능성을 가진 지역으로, 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 강제 경매 물건으로, 권리상 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 정보(2026년 6월 기준)에 따르면, 면적 36.47㎡~52.38㎡의 물건들이 112,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산 시 약 310만원에서 325만원 수준의 시세를 보입니다.

본건의 감정가 201,000,000원(면적 64.62㎡, 평당 약 311만원)은 이러한 주변 시세와 건축 연도(2003년)를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 없다는 점과 시장 경쟁력을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105% 수준인 210,000,000원으로 산정하는 것이 적정할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.