나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1438 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 548 신풍쉐르빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""영화초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모: 지하 1층/ 지상 4층
외벽: 일부 대리석붙임 마감 및 일부 벽돌치장 마감 등
창호: 플라스틱창호 마감

이용상태

본건은 수차례 걸쳐 현장조사에 임하였으나, 폐문부재 및 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부구조는 확인하지 못하였으며, 인근 유사호 탐문조사 및 건축물대장 상 ""도시형생활주택"" 으로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지/경보설비 등 임.

토지의 형상 및 이용상태

""사다리 평지"" 로서, 기준시점 현재 ""도시형생활주택 건부지"" 로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M~7M 및 북서측 및 남서측으로 노폭 약 2M~3M의 아스콘포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원농생명과학고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(영화초등학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 ""미상"" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1438 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 548 신풍쉐르빌 4층 403호

주소지(도로명): 경기도 수원시 장안구 송정로182번길 34 (조원동)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 116,000,000원

토지면적: 16.13㎡ (약 4.88평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO (우리은행)

건물 준공년월: 2014년 5월 21일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 규모: 지하 1층 / 지상 4층 (본건 4층)

대지면적: 286㎡

건축면적: 170.1㎡

연면적: 647.48㎡

건폐율: 59.48%

용적률: 185.95%

2. 입지조건

1.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 영화초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 6~7미터, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 2~3미터의 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (우리은행, 2014-10-01 접수, 채권최고액 80,300,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

3.2. 기타 등기사항

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (박영수)

* 갑4: 소유권이전 (이만덕, 매매)

* 갑5: 임의경매 (우리은행, 2025-07-10 접수, 채권액 68,162,689원) - 본건 경매 개시 결정 등기입니다.

* 을3: 근저당권 (우리은행, 2014-10-01 접수, 80,300,000원) - 말소기준권리

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 80,300,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 조원동 일대는 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어, 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 영화초등학교가 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 영화초등학교, 각종 근린생활시설 및 아파트 단지가 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 본건은 신풍쉐르빌이라는 공동주택으로, 철근콘크리트구조로 건축되어 안정성이 높습니다.

* 이용 상태: 수차례 현장 조사에도 불구하고 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부 구조 확인이 어려웠습니다. 인근 유사 호 탐문조사 및 건축물대장상 "도시형생활주택"으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부의 정확한 상태, 마감재, 시설의 작동 여부 및 하자 여부 등을 전혀 확인할 수 없습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생의 위험으로 이어질 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 "미상"으로 확인되어, 현재 거주 중인 임차인의 대항력 유무 및 실제 보증금/차임 수준을 파악하기 어렵습니다. 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 예상치 못한 임차인의 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후화 가능성: 2014년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 조원동에 위치한 도시형생활주택으로, 영화초등학교 인근에 자리 잡고 있어 입지 조건이 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 확인하지 못했고 임대 관계가 미상이라는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리보다는 유지보수 수준의 관리가 예상됩니다.

* 안정적인 입지: 학교와 주거/상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되므로 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대 주택이 130,000,000원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 116,000,000원이며, 이는 최근 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 입찰가 범위는 감정가를 고려하되, 시장 상황 및 본건의 잠재적 리스크 해소 가능성을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.