나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56960 [1] 경기도 오산시 갈곶동 715 갈곶피오레 102동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 '대원초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(아파트
갈곶피오레 제102동 제4층 제405호)로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 학교, 근
린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하2층, 지상15층 내 제4층 제405호로서
(사용승인일 : 2010.10.29.)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(아파트)로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 주차장
설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접지 및 인접도로 대비 남측 하향 완경사 사다리형의 토지로서, 공동
주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 남측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 6미터 내외
의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
기호(1)
도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접
합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(대진유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법
률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
~2028.11.19.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경56960 (1)

소재지

경기도 오산시 갈곶동 715 갈곶피오레 102동 4층 405호

용도

아파트

감정가

373,000,000 원

토지면적

82. 47㎡ (약 25.0 평)

토지지분

82. 4651㎡ (약 25.0 평)

건물면적

123. 32㎡ (약 37.3 평)

건물지분

123. 3203㎡ (약 37.3 평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

한OOOOOOOOOO (확인 결과 한국주택금융공사, 오에스비저축은행 관련 등기 확인됨)

특이사항

유동화물건, 중복사건

특수물건정보

유동화물건, 중복사건

감정평가서 요약

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 '대원초등학교' 남동측 인근에 위치하는 아파트로, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하2층, 지상15층 내 제4층 제405호이며, 사용승인일은 2010년 10월 29일임. 내부구조는 아파트로 이용중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 주차, 난방 설비 등이 구비되어 있음. 토지는 인접지 및 도로 대비 남측 하향 완경사 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측 약 16미터, 서측 약 6미터의 포장도로와 접함. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 각종 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(2023.11.20.~2028.11.19.) 등에 해당함. 임대관계는 미상임.

건축물표제부 요약

* 총괄표제부:

- 소재지: 경기도 오산시 갈곶동 715번지 (신주소: 경기도 오산시 경기대로 52-7)

- 건물명: 갈곶 피오레

- 주용도: 공동주택(아파트)

- 총세대수: 226세대

- 사용승인일: 2010년 10월 29일

* 표제부:

- 동: 102동

- 층수: 지하 2층, 지상 15층

- 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트경사지붕

- 전유부분 면적: 123.3203㎡ (본건 405호)

* 전유부:

- 동/호: 102동 405호

- 층: 4층

2. 입지조건

* 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치하며, '대원초등학교'의 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

단지 내 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(국지도로), 중로2류(집산도로)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대원초, 대진유치원), 성장관리권역에 해당합니다. 더불어, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지입니다.

* 도로접근성

본건 토지는 남측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2021년 01월 28일 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 등기부 현황

- 을3: 한국주택금융공사 근저당권 (채권액 218,900,000원, 2021.01.28. 접수)

- 을4: 오에스비저축은행 근저당권 (채권액 104,400,000원, 2021.05.18. 접수)

- 갑7: 한국주택금융공사 임의경매 (청구액 186,451,731원, 2025.07.17. 접수)

- 갑8: 오에스비저축은행 임의경매 (2025.09.17. 접수, 중복 사건)

* 총 채무액

등기부상 채권액 합계는 323,300,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (다만, 구체적인 지상권 설정 현황은 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

*임차인에 대한 보증금 및 차임액이 미상인 경우, 해당 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 가질 수 있으므로, 반드시 명도 전 세부적인 권리 관계 및 점유 현황을 추가 확인해야 합니다.*

* 기타사항

본건은 유동화 물건이며, 중복 사건이 존재하여 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 주거 밀집 지역 내 아파트 단지에 속해 있습니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 그리고 주민 편의를 위한 근린생활시설이 다수 분포하고 있어, 기본적인 주거 생활 영위에 필요한 인프라는 잘 갖춰져 있다고 볼 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 학군

단지 인근으로 대원초등학교와 대진유치원이 위치하고 있어, 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리한 교육 환경을 제공합니다. 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

* 교통

인근 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능하며, 단지 내 차량 진출입도 용이한 편입니다.

* 아파트 단지 정보 (갈곶 피오레)

- 준공 연도: 2010년 10월 29일

- 총 세대수: 226세대

- 최고 층수: 15층

- 주차 대수: 총 48대 (세대당 약 0.21대)

*주차 공간이 세대수에 비해 부족한 편으로, 이는 입주민 편의 및 향후 단지 가치 평가에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.*

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제로 거주하는 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 가지고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 중복 사건 존재: 동일 물건에 대한 여러 개의 경매 사건이 진행 중이어서, 경매 절차가 복잡해지거나 지연될 가능성이 있습니다.

* 낮은 주차 비율: 총 226세대 대비 48대의 주차 공간은 현저히 부족한 수준으로, 입주민들의 주차 불편을 야기할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 2028년 11월 19일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 아파트 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 '갈곶 피오레' 아파트 102동 405호입니다. 대원초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있으며, 주변의 생활 편의 시설 및 교육 환경은 양호한 편입니다. 2010년에 준공되어 연식은 있으나, 기본적인 아파트로서의 기능은 충족하는 것으로 보입니다.

그러나, 임차인 현황이 불분명한 점, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성, 그리고 세대수에 비해 현저히 부족한 주차 공간은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 오산시의 지속적인 지역 발전 가능성과 주거 수요를 바탕으로 한 잠재적 가치 상승 기대.

* 대원초등학교 및 근린생활시설 등 일상생활에 필요한 인프라 접근성이 양호.

* 최근 실거래가 350,000,000원 대비 감정가(373,000,000원)를 고려한 시세 차익 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 373,000,000원입니다.

최근 유사 면적(123.32㎡)의 실거래가는 2026년 7월 14일에 350,000,000원으로 확인되었습니다.

임차인 미상이라는 중대한 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 최근 실거래가 수준을 고려하고 잠재적 리스크를 반영하여, 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.