나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56916 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 675 지석마을 그대가 크레던스 107동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 경전철 에버라인 '지석역' 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 아파단지트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지 북서측 인근으로 '어정로', 남서측 인근으로 '중부대로'가 통과하고, 인근
에 버스정류장이 위치하고 있으며, 북측 인근에 경전철 에버라인 '지석역'이 소재하고 있어
대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2010. 10. 01. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건내 5층 501호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅, 저층부는 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 등,
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 창고, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 소방설비, 공동현관
보안설 및 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북서측 및 남서측으로 소로에 접하고, 동측으로 왕복 2차선 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 수원지방법원 2025타경56916 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

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1.2. 소재지 및 용도

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소재지: 경기도 용인시 기흥구 상하동 675 지석마을 그대가 크레던스 107동 5층501호

용도: 아파트

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1.3. 면적 및 감정가

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감정가: 650,000,000원

토지면적: 84.84㎡ (약 25.66평) - 토지지분 84.8391㎡ (약 25.66평)

건물면적: 163.56㎡ (약 49.48평) - 건물지분 163.56㎡ (약 49.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 교통

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본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 경전철 에버라인 '지석역' 남측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 북서측 인근으로 '어정로', 남서측 인근으로 '중부대로'가 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하며, 북측 인근에 경전철 에버라인 '지석역'이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

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2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

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도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 도로조건은 양호합니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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본 건의 말소기준권리는 2020년 2월 27일 접수된 두암신용협동조합의 근저당권(320,400,000원)입니다.

이후 한국자산관리공사(224,400,000원), 이오목(300,000,000원) 등의 근저당권이 설정되었습니다.

현재 등기부채권 총액은 844,800,000원입니다.

본 건은 이오목(300,000,000원)과 두암신용협동조합(2026타경14)에 의한 임의경매가 중복으로 개시되었습니다.

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3.2. 임차인 분석

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임차인: 곽승원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-08

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

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3.3. 인수되는 권리

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매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되어 있어, 실제 지상권의 존부 및 그 내용에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 아파트 단지 정보

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아파트명: 지석마을그대가크레던스

준공년월: 2010년 10월 1일

건축규모: 총 8개동, 554세대, 최고 22층 (본건 107동은 21층)

주차: 총 1011대 주차 가능 (지하 989대, 지상 22대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하 전기차충전기 10대 등

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4.2. 주변 시세 (매매/임대)

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최근(2026년 6월) 거래된 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 세대는 34평형(약 113.348㎡)이 5억 4천 8백만원 (4층), 40평형(약 133.539㎡)이 5억 9천 7백만원 (9층), 6억 2천만원 (18층)에 거래되었습니다.

본건 아파트의 건물면적(공급면적 추정)은 163.56㎡ (약 49.48평)이며, 전용면적은 약 34~40평형대에 해당할 것으로 추정됩니다.

본건은 5층으로, 최근 거래된 4층(5.48억)과 9층(5.97억)의 가격대를 고려할 때, 5억 7천만원 ~ 6억 1천만원 선에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가는 6억 5천만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가되었습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 기반시설

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단지 인근에 버스정류장이 있으며, 경전철 에버라인 지석역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

용인시 기흥구의 주요 도로인 어정로, 중부대로 접근성이 좋습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리상 리스크

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등기부상 말소기준권리 외 다수의 채무가 존재하며, 총 채무액(8억 4천 8백만원)이 감정가(6억 5천만원) 및 최근 시세(약 5.5억~6.2억)보다 현저히 높아, 경매 낙찰 후 인수 부담 또는 채권자와의 복잡한 법적 절차 발생 가능성이 있습니다.

특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

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6.2. 기타 리스크

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본 건은 중복사건으로, 여러 건의 경매가 동시에 진행될 수 있어 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 철도보호지구가 포함되어 있어, 소음 등 생활 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 건은 용인시 기흥구의 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다.

최근 시세는 5억 5천만원 ~ 6억 2천만원 선으로 파악됩니다.

그러나 현재 등기부상의 채무 총액이 매우 높고, 감정가보다도 높아 경매 낙찰 후 인수 부담이 상당할 수 있습니다.

또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

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8. 투자 포인트

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* 경전철 지석역 인근의 역세권 아파트 단지입니다.

* 아파트 단지 내에서 제공되는 다양한 편의시설 및 기반시설 이용이 가능합니다.

* 현재 시세 대비 급격한 하락이 없다면, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있는 지역입니다.

* 중복 사건으로 인해 채권자 간의 경쟁 또는 낙찰 가능성이 높아질 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 6억 5천만원이며, 최근 실거래가는 5억 5천만원 ~ 6억 2천만원 선입니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

다만, 채무 총액이 시세 대비 매우 높고 '소멸되지 않는 권리'의 가능성이 있는 점을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 시세 및 위험 요소를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 6억 4천만원 ~ 6억 6천만원 선에서 검토 가능하나, 물건의 특성상 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.