나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56947 [1] 경기도 오산시 갈곶동 133-6 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 ""대원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 상가주택, 아파트 및 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물중 5층 502호로서
외벽 : 석재붙임 및 판넬붙임 마감등
창호 : 샷시창호등임.

이용상태

다세대주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로와 연계되어 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

133-6번지 : 도시지역,준주거지역(2022-06-24),가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함)
133-7번지 : 도시지역,준주거지역(2022-06-24),소로1류(폭10m~12m)(2022-06-24)(접합),가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택(원룸형)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56947 (1)

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 133-6 5층 502호

신주소: 경기도 오산시 오산로 53-7, 5층 502호 (22)

용도: 다세대주택 (원룸형)

건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물면적: 23.23㎡ (약 7.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 상가주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로 도로와 연계되어 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획:

* 133-6번지: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.11.20.~2028.11.19.)

* 133-7번지: 도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.11.20.~2028.11.19.)

3. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위번호 6번, 접수번호 제84833호, 주택임차권등기 (임차보증금 95,000,000원, 전입일 2022.06.09., 확정일자 2022.06.09.) - 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않으며, 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 주요 권리 현황:

* 임차인: 임형묵

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원 (전세 또는 무상거주 가능성)

* 전입/확정일자: 2022.06.09.

* 대항력: 있음 (낙찰자가 인수하는 조건)

* 기타 등기사항:

* 을구 5번 (전세권설정, 임형묵, 95,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 갑구 9번 (강제경매, 임형묵, 95,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 190,000,000원 (말소될 권리 포함)

* 특이사항: 채권자인 임OO과 대항력 있는 임차인 임형묵이 동일인일 가능성이 높습니다. 이는 경매 신청 이유와 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 갈곶동 일대는 다세대주택, 상가주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 대원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에서 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 내에서 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 중 5층 502호입니다.

* 내부 상태: 외벽은 석재붙임 및 판넬 마감이며, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 대원초등학교가 북서측에 위치하며, 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 95,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 만약 경매 매각가에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자는 미배당된 금액을 임차인에게 추가로 지급해야 합니다.

* 감정가와 보증금의 차이: 본건의 감정가가 85,000,000원인 반면, 인수해야 할 임차인의 보증금은 95,000,000원입니다. 이는 물건이 낙찰되더라도 임차인의 보증금을 전액 변제하기 위한 최저 경매가가 95,000,000원 이상이어야 함을 의미합니다. 만약 95,000,000원 미만으로 낙찰될 경우, 낙찰자는 차액만큼 임차인에게 추가로 지급해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (신규 허가 기간: 2023.11.20.~2028.11.19.)

* 임대 관계 미상: 임대 관계에 대한 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 내부 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 다세대주택(원룸형)으로, 대원초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 95,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차권이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 또한, 감정가가 인수해야 할 보증금보다 낮아, 낙찰 시 추가적인 인수 금액 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본건은 철저한 권리분석과 함께 인수 보증금 전액을 충당할 수 있는 수준 이상의 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 대항력 있는 임차인과의 협의 또는 보증금 전액 변제를 조건으로 인수 시, 본인의 주거 공간으로 활용 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 원룸형 주택으로, 지역 내 직장인 또는 학생 등으로부터 꾸준한 임대 수요가 기대될 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성 (주의 필요): 보증금 인수 여부에 따라 총 투자금액이 달라지므로, 리스크 관리 능력이 있다면 소액으로 접근할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 95,000,000원을 최우선적으로 고려해야 합니다. 감정가(85,000,000원)로는 임차인의 보증금을 전액 회수하기 어려우므로, 안전하게 보증금을 모두 변제받기 위해서는 최소 95,000,000원 이상의 금액으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

주변 최근 매매 사례를 보면, 2023년 건축된 47.31㎡ 면적의 다세대가 200,000,000원에 거래된 사례가 있어 평당 약 420만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 본건의 전용면적 23.23㎡에 적용하면 약 97,566,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

따라서, 본건의 낙찰가는 최소 95,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 높으며, 안전한 투자를 위해서는 95,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 95,000,000원 미만으로 낙찰될 경우, 낙찰자는 임차인에게 추가적으로 차액을 지급해야 함을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.