나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1475 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""능실초등학교"" 동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건 중 제1층 제108호로서,
(사용승인일: 2022.08.26)

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.
내벽: 개별 인테리어
창호: 샷시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하며 동측으로 노폭 약 15미터 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)
(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1475 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 (신주소: 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 785,000,000원

토지면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.44㎡ (약 11.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제1층 제108호이며, 사용승인일은 2022년 8월 26일입니다.

1.1. 1. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

1.1. 2. 주변환경

근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 상업지대로서 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)이며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제1층 제108호입니다.

사용승인일: 2022년 8월 26일로 준공 후 약 4년이 경과한 비교적 신축 건물입니다.

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등으로 시공되었습니다.

내벽: 개별 인테리어로 마감되어 있습니다.

창호: 샷시 창호로 설치되어 있습니다.

1.2. 1. 건물구조

철근콘크리트구조이며, 지붕 또한 철근콘크리트 구조입니다.

1.2. 2. 건물용도

현재 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.

1.2. 3. 설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 4. 건축물 표제부 요약

신주소는 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 (호매실동)이며, 건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조, 지붕은 (철근)콘크리트이며, 지하 2층, 지상 6층 규모입니다. 사용승인일은 2022년 8월 26일입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일에 접수된 경기화성새마을금고의 근저당권(금552,000,000원)입니다.

이후 권리: 등기부상 을구에 등기된 근저당권 이후의 권리들(갑구의 압류, 갑구의 임의경매, 갑구의 압류)은 경매 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 1. 등기부요약

* 접수일자: 2022-10-18, 권리종류: 소유권이전(신탁등기말소), 권리자: 부동산몬스터주식회사

* 접수일자: 2022-10-18, 권리종류: 근저당권, 권리자: 경기화성새마을금고, 권리금액: 552,000,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2024-05-29, 권리종류: 압류, 권리자: 수원세무서장 (말소)

* 접수일자: 2024-12-18, 권리종류: 압류, 권리자: 수원시 (말소)

* 접수일자: 2025-07-17, 권리종류: 임의경매, 권리자: 경기화성새마을금고, 권리금액: 480,147,780원 (말소)

* 접수일자: 2026-04-13, 권리종류: 압류, 권리자: 권선구청장 (말소)

총 등기부채권 금액은 552,000,000원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-29

* 확정일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 미상.

1.3. 3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 4. 권리분석 요약

본건의 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 전입일자 및 확정일자가 늦습니다. 따라서 임차인의 보증금 전액은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 준공된 지 얼마 되지 않은(2022년 사용승인) 신축 건물 내 1층 상가로, 제2종근린생활시설(일반음식점)로 운영 중에 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 복합 상업지대로서, 능실초등학교와 인접하여 학생 및 학부모, 인근 거주민을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

능실초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다. 또한, 주변에 다수의 아파트와 오피스텔 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 상업지대에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인의 배당신고일자가 확인되지 않아, 추후 배당 절차 진행 시 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 대항력은 없으나, 배당받지 못한 금액에 대한 잔여 채권의 인수 가능성은 없는지 추가적인 확인이 필요합니다.

* 지도 서비스 및 검색을 통한 주변 혐오시설 존재 여부는 확인할 수 없었습니다. (현장 방문 또는 관련 기관 문의를 통한 직접적인 확인이 필요합니다.)

* 토지이용계획상 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 일부 규제 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 건물에 위치한 1층 상가로, 좋은 입지 조건과 양호한 접근성을 갖추고 있습니다. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현재 운영 중이며, 주변에 풍부한 배후 수요가 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담이 없어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 보수 등 초기 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 1층 상가라는 점과 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 법률적 리스크가 낮습니다.

* 제2종근린생활시설(일반음식점)로 활발히 이용 중이므로, 바로 영업 지속이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(785,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 경쟁 상황 및 본건의 가치를 감안하여 700,000,000원 ~ 750,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (본 입찰가 제시는 예상치이며, 실제 투자 결정 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.