나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1493 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 874-3 성림리젠시빌 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 ""효탑초등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택,단독주택 및 근린상가 등이 혼재한 저층 위주의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(대세대주택) 건물내 제4층 제402호로서,
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생 및 급배수 설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

874-3 및 874-6 일단지 기준으로 대체로 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서 건부지(다세대 주택부지)로 이용중임.

인접 도로상태등

일단지 기준 본건 북서측으로 8m 내외, 남동측으로 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

. 탑동 874-3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

. 탑동 874-6 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1493 (1)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 탑동 874-3 성림리젠시빌 나동 4층402호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

98,900,000원

1.5. 면적

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

건물면적: 32.42㎡ (약 9.81평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

조OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "효탑초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린상가 등이 혼재한 저층 위주의 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

일단지를 기준으로 본건 북서측으로는 8m 내외, 남동측으로는 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택)으로, 본건은 그 중 4층 402호입니다.

외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 하이샷시 이중창호

3.2. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.3. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(탑동 874-3 및 874-6)는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효탑초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 도시계획시설 및 관련 법률에 따른 제한 사항이 적용됩니다.

5. 권리분석

5.1. 선순위 임차권 현황

임차인 조순달은 보증금 137,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 8월 30일 전입, 2021년 8월 9일 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있으며, 등기부상 해당 임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

5.2. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2022년 12월 5일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단825366, 서민금융진흥원)입니다.

5.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 선순위 임차권(을7, 조순달)은 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

5.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 공유자 지분 이전 등이 다수 확인되며, 주택임차권(을7)은 인수되는 것으로 표시되어 있습니다. 가압류 및 압류 등은 말소될 예정입니다.

5.5. 권리분석 총평

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 137,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 채권자는 임차인 본인으로, 보증금 회수를 위한 경매 신청으로 보입니다.

6. 상권분석

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린상가 등이 혼재된 주거지역으로, 지역 내 주민들을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 상권으로 분석됩니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

7. 생활정보

7.1. 교육환경

본건은 "효탑초등학교"와 매우 인접해 있어 초등학생 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다.

7.2. 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 주변 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 선순위 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(조순달)의 보증금 137,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 비용 발생 가능성을 의미합니다.

8.2. 비행안전구역 및 소음대책구역

본건 소재지는 "비행안전제2구역(전술)" 및 "군용비행장 소음대책구역 제2종구역"으로 지정되어 있습니다. 이는 수원 군공항(K-13)과 인접하여 항공기 소음 및 비행 안전과 관련된 영향을 받을 수 있음을 의미하며, 이는 주거 생활의 질 및 향후 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

9. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 효탑초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 비교적 소형 평형(32.42㎡)임에도 불구하고, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 137,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 군 공항 인근 지역이라는 특성상 항공기 소음 및 비행 안전 관련 리스크가 존재하므로, 이 점을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

10. 투자 포인트

10.1. 소형 평형의 잠재적 가치

32. 42㎡의 소형 평형으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 꾸준히 있을 수 있습니다.

10.2. 시세 대비 합리적 낙찰 가능성

선순위 임차인의 인수 보증금(137,000,000원)이 감정가(98,900,000원)보다 높아, 낙찰가 결정 시 이 점이 반영될 가능성이 높습니다. 군 공항 인근이라는 리스크 요인도 가격에 영향을 줄 수 있어, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,900,000원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금은 137,000,000원입니다. 경매 절차에서 채권자인 임차인 조순달이 보증금 회수를 위해 입찰에 참여할 가능성이 높으며, 예상 낙찰가는 최소한 임차인이 배당받을 금액 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

주변 유사 면적 매물의 시세 정보는 직접적으로 제시되지 않았으나, 더 넓은 면적의 다세대주택 매매가 2026년 7월 기준 148,000,000원 ~ 193,000,000원 선에서 거래된 점을 고려할 때, 본건의 총 실질 인수 비용 (낙찰가 + 인수 보증금 일부)은 최소 137,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

따라서, 군 공항 인근의 소음 및 안전 리스크, 그리고 인수해야 하는 임차 보증금 부담을 종합적으로 고려하여, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 가격대에서 낙찰받을 경우, 임차인이 보증금의 상당 부분을 회수하고 매수인이 인수하는 금액을 최소화하면서도, 총 투입 비용이 시장 가격 대비 합리적인 수준이 될 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.