나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33994 [1] 경기도 김포시 하성면 가금리 268-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 가금리 소재 '개곡초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 대체로 사다리형의 완경사지임.
일련번호(3) : 대체로 부정형의 완경사지임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 본건 남동측으로 폭 약5미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.
일련번호(3) : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2023-05-02)(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 민간인통제선<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(문화예술과 협의요함)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(가금3 소규모하수처리구역)<하수도법> ""본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다."" 도시관리계획 입안중임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(2) 위 지상에는 제시외건물㉠ 및 제시외수목 등이 소재함.(후첨'지적및건물개황도', '사진용지' 참조)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량목구조 기타지붕 2층 건물으로서
(사용승인일 : 2010.08.19)

외 벽 : 목재 사이딩 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
(1층:방3,주방,거실,욕실, 파고라 등, 2층:방1,거실)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(2) 위 지상에는 제시외건물㉠ 및 제시외수목 등이 소재함.(후첨'지적및건물개황도', '사진용지' 참조)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지

경기도 김포시 하성면 가금리 268-10

사건번호

부천지원 2025타경33994 (1)

용도

단독주택

감정가

412,169,590원

토지면적

1505. 00㎡ (약 455.26평)

토지지분

691. 6565㎡ (약 209.23평)

토지 제시외면적

0. 00㎡ (0.00평)

건물면적

140. 47㎡ (약 42.50평)

건물지분

140. 47㎡ (약 42.50평)

건물 제시외면적

28. 80㎡ (약 8.71평)

매각대상

토지지분 / 건물 전체 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

고OOO (고양축산업협동조합으로 추정)

주의사항

일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함

특이사항

해당 사항 없음

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 가금리 소재 '개곡초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약5미터 내외의 아스콘포장도로에 접함. (일련번호 2 토지)

본건이 도로임. (일련번호 3 토지)

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물보다는 단독주택 거래가 주를 이루는 것으로 보임. 최근 김포시 하성면 일대 단독주택 매매가는 토지 면적, 건축 연도, 상태에 따라 평당 50만원에서 200만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으나, 본건과 유사한 조건의 매물은 3.5억 원에서 5억 원 사이에서 거래되는 것으로 파악됨.

3. 권리분석

등기부 요약

말소기준권리는 2019년 12월 23일 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권 (채권액 208,800,000원)이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 없습니다. 이후 설정된 소유권이전, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 482,400,651원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 송정현 (송 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 23일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계

0원

권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금이나 부담은 없습니다. 임차인 송정현은 대항력이 없으며 보증금 또한 0원이므로 특별한 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 자체적인 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이룹니다. 주요 상업 시설 이용 시에는 차량을 통한 이동이 필수적입니다.

5. 생활정보

교육시설

인근에 개곡초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설

인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 노선 및 배차 간격이 많지 않을 수 있습니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량을 이용해야 접근 가능합니다.

혐오시설

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 농경지가 많아 축산 관련 시설이나 농기계 소음 등이 일부 있을 수 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 생산관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (해병2사단 관할 지역)

* 민간인통제선 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 문화재보호구역 기타 (문화예술과 협의 요함)

* 성장관리권역

* 하수처리구역

* 도시관리계획 입안 중

7. 건물정보

건축물표제부 요약

* 소재지: 경기도 김포시 하성면 가금리 268-10 (신주소: 경기도 김포시 평화공원로70번길 47-11)

* 구조: 경량목구조, 기타지붕, 2층 건물

* 사용승인일: 2010년 08월 19일

* 건축면적: 116.59㎡

* 연면적: 140.47㎡

* 건폐율: 19.76%

* 용적률: 23.81%

* 주용도: 단독주택 (1층: 방3, 주방, 거실, 욕실, 파고라 등 / 2층: 방1, 거실)

부합물 및 종물

제시외 건물 (28.80㎡) 및 수목이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

8. 잠재적 리스크

* 군사보호구역, 민간인통제선, 제한보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건축, 증축, 개축 등 토지 이용에 있어 법적 제한이 따를 수 있습니다. 특히 민간인통제선 인근 지역은 개발 행위 허가가 까다로울 수 있습니다.

* 생산관리지역으로서 건폐율 및 용적률이 제한되어 있어 추가적인 건축 시 제약이 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 해당 지역의 토지 이용 계획 변경 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 현황 조사 시 공부와의 차이가 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 토지 면적이 약 455평으로 넓어 향후 증축이나 다양한 토지 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 2010년 준공된 단독주택으로, 내부 수리 시 개인의 취향에 맞게 개선하여 전원생활 공간으로 활용하기에 적합합니다.

10. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 하성면의 한적한 주거 및 농경지 혼재 지역에 위치한 단독주택입니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 편의시설은 차량 접근이 필요합니다. 권리 관계는 안전하지만, 군사 보호 구역, 민간인 통제선 등 토지 이용에 제약이 많은 지역에 해당합니다. 넓은 토지와 제시외 건물, 수목이 일괄 매각되는 점을 고려하여 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

11. 예상 입찰가

감정가: 412,169,590원 (약 4.12억원)

주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 단독주택 거래 사례를 고려할 때 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 군사보호지역 등 개발 제한 요소를 감안하여, 보수적으로 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 3억 8백만원 ~ 3억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.