나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34055 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(양촌역/
김포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제1층 제122호로서,
(사용승인 : 2020.01.17)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임, 치장벽돌 등 마감
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

근린생활시설 용도로서, 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약 23미터 및 12미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>,
택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)
<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34055 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층122호

용도: 근린상가 (업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 451,000,000원

토지면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

토지지분: 10.02㎡ (약 3.03평)

건물면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

건물지분: 35.54㎡ (약 10.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (제공된 정보 '농OOOOOOO' 기재)

특이사항: 공동담보

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1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 김포한가람초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 유사한 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수 시내버스 노선과 지하철 양촌역(김포골드라인)이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조: 본건은 2020년 1월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 제122호입니다.

* 외벽: 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임, 치장벽돌 등으로 마감되었습니다.

* 내벽: 몰탈위 수성페인팅 마감입니다.

* 창호: 알미늄새시 창호입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업 및 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 약 23미터, 북측으로 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 중로1류 및 중로3류에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 해당됩니다.

* 건축물 정보: 김포 The럭스나인 오피스텔 A동으로, 총 10층 건물이며, 주 용도는 업무시설 및 제2종근린생활시설입니다.

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1.3. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 본 건의 경매 진행으로 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계는 미상이나, 인수하는 보증금이 없는 것으로 보입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권금액 378,000,000원)입니다.

* 기타 권리 내역:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사안강산업)

* 소유권이전 (이지혜, 2021-10-29 접수, 매매)

* 근저당권 (김금주, 2022-11-01 접수, 315,000,000원) - 말소

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-07-25 접수) - 말소

* 임의경매개시결정 (농협은행주식회사, 2025-07-28 접수, 322,285,855원) - 본 건

* 압류 (김포시, 2025-12-31 접수) - 말소

* 등기부채권 총액: 693,000,000원

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1.4. 상권분석

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* 본건은 김포한강신도시 내 핵심 상업지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 지역입니다.

* 김포골드라인 양촌역이 인근에 있어 대중교통 이용객을 통한 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 2020년 신축 건물로, 최신 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

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1.5. 생활정보

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* 주변 주요 시설: 김포한가람초등학교가 인근에 위치하며, 상업지구 내에 있어 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리합니다.

* 교통: 김포골드라인 양촌역을 통해 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 현재 공실 상태: 본 건은 현재 비어 있는 상태(공실)로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실로 인한 손실 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 추후 임차인과의 협상 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물에 대한 경매 진행 상황이나 채권자의 추가적인 조치가 본 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 상권 내 경쟁 및 공실 위험: 김포 한강신도시는 상가 공급이 많은 편이며, 일부 지역에서는 공실 문제가 제기되고 있어 상권 내 경쟁 심화 및 공실 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

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1.7. 종합 의견

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* 본 경매 물건은 김포한강신도시 내 신축 상가 오피스텔로, 입지, 교통, 건물 상태 면에서 장점을 가지고 있습니다.

* 단, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상인 점은 신중한 검토가 필요합니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상 안전성은 확보된 물건입니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 김포한강신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물로서 최신 설비를 갖추고 있어 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 양촌역 역세권에 위치하여 출퇴근이 편리한 직장인 수요를 공략하기 좋습니다.

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1.9. 예상 입찰가

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* 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

* 감정가 451,000,000원을 기준으로 하되, 최근 김포시 구래동 지역의 상가 및 오피스텔 경매 낙찰가율, 공실률, 주변 시세, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.