나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511042 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 간석동에 소재하는 ""인제고등학교"" 북측에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 인천1호선(간석오거리역)이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 중 제10층 제1003호로서

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 등고평탄한 토지로, 업무시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 6미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511042 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 10층1003호

용도: 오피스텔

감정가: 274,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물면적: 77.52㎡ (약 23.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, ""인제고등학교"" 북측에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제10층 제1003호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물 정보에 따르면 2019년 준공된 건물이며, 총 14층 중 10층에 해당합니다.

1.4. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 인천1호선 간석오거리역이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본건은 간석오거리역 역세권에 위치하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변의 개발 상황 및 유동인구를 고려할 때 오피스텔로서의 입지 조건은 준수한 편입니다.

2.2. 주변 시설

* 인근에 인제고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 현재까지 확인된 주변 시설 중 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 신탁등기 말소, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매, 압류 등 다수의 권리관계가 존재합니다.

3.2. 말소기준 권리

말소기준 권리는 부평세무서장의 압류(갑7) 등기입니다.

3.3. 인수 권리 및 미상 인수 금액

본 경매는 강제경매 사건으로, 말소기준 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 1번 주택임차권(윤현중)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 본건 매각으로 인해 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 임차인 정보

* 임차인: JINXIANG

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤현중)

보증금: 314,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-05

확정일자: 2021-12-02

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출됨.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 간석동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 복합 상권입니다.

오피스텔의 경우, 업무시설로서의 수요와 주거시설로서의 수요를 동시에 충족할 수 있는 입지입니다.

간석오거리역 인근의 유동인구 및 지역 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

최근 실거래 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(대준블루인) 10층 전용면적 74.9㎡(약 22.6평) 물건이 2024년 4월 250,000,000원에 직거래되었습니다.

감정가는 274,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 24,000,000원의 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측에 인제고등학교가 인접해 있어 학생들의 통학이 편리합니다.

그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 경매 절차 상 인수해야 할 추가적인 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, HUG의 인수조건 변경 관련 세부 내용에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 JINXIANG의 경우 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없으나, 전입일자가 경매개시결정일보다 앞서 있으므로 해당 임차인의 현재 점유 여부 등은 간략히 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 시장 변동성 리스크

부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 따라 본 건물의 가치 또한 변동될 수 있는 가능성이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대 수익률이 저하될 수 있으며, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

경매 절차 상 인수해야 할 권리가 명확하며, 추가적인 인수 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가 사이에 시세 차이가 존재하므로, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 기회입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 후순위 권리가 소멸되어 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가와 감정가 비교 시, 경쟁력 있는 입찰가로 매수 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 꾸준한 수요: 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역 특성상 오피스텔의 주거 및 업무용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(250,000,000원)와 감정가(274,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 본 건물의 현재 가치와 시장 상황을 반영한 예상 입찰가를 산정했습니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준에서 소폭 상승한 금액으로 입찰 시 경쟁력 있을 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 시장 분석 결과, 258,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.