나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511053 [1] 인천광역시 서구 검암동 664-1 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '대인고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 근린시설, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(검바위역-인천2호선)이 소
재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
- 외벽: 파벽돌 및 드라이비트 등 마감,
- 창호: 하이새시 창호 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로를 이용 중이며, 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-
05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의
560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511053 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 664-1 1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

건물면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, '대인고등학교' 서측 인근 지역으로, 주위는 다세대주택, 근린시설, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선)이 소재하여 교통 상황은 보통임.

도로: 서측으로 노폭 약 10미터, 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

1.2. 권리분석

경매 기본 정보:

사건번호: 인천지방법원 2025타경511053 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

총 등기부채권액: 247,389,615원

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (김*)

보증금: 174,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-30

확정일자: 2020-10-30

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

말소기준권리:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2021년 02월 05일자 통영세무서장의 압류(갑5)가 말소기준권리로 판단됩니다.

인수되는 권리:

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

권리분석 요약:

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

대상 물건은 검암동 일대의 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린시설 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

단독 상권이라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설과의 접근성은 보통입니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 대인고등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

편의시설: 도보 거리 내 버스정류장이 있으며, 검바위역(인천2호선)을 통해 시내 접근이 가능합니다. 주변 근린시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 매매/임대 정보:

최근(2026년 1월) 인근 지역 다세대주택 매매 사례:

인천 서구 검암동 636-12번지 풀하우스 101동 (3층, 30.72㎡) : 9,300만원

인천 서구 검암동 645-5번지 몽베르타운하우스2차 (3층, 72.87㎡) : 18,300만원

인천 서구 검암동 616-1번지 뉴베스트 (4층, 62.67㎡) : 17,900만원

본 물건(53.92㎡)과 유사한 면적인 616-1번지 뉴베스트(62.67㎡)의 거래 가격(17,900만원)을 고려할 때, 유사한 수준 또는 약간 낮은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 해당 특이사항은 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 경매 진행 과정에서 발생한 조건 변경이므로 최종 인수 시까지 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 내부 임대차 현황에 대한 정보가 부족하나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검바위역 이용이 가능한 입지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 건축 연도는 2010년경으로 추정됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

최근 인근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가(192,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항에 대한 추가적인 확인은 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역 내 다세대주택.

인천2호선 검바위역 인근으로 교통 접근성 개선 가능성.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상.

최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 활용한 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

건물 면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

최근 실거래가 분석:

인근 유사 면적(62.67㎡)의 최근 거래가 17,900만원 (평당 약 285.6만원).

본 물건(53.92㎡)의 평당가를 250만원 ~ 290만원으로 적용 시, 예상 가치는 약 134,800,000원 ~ 156,368,000원.

보수적으로 접근하여, 최근 실거래가 평균 수준을 반영하고 시세 조정을 고려 시, 140,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 수익률 분석, 명도 예상 비용, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.