나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511049 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-111 피렌체뷰 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평고등학교"" 서측으로 약50미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고
주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 12층건내의 제7층 제702호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감.
내벽 : 페인트 마감.
창호 : 샷시 창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 공동주택및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약15미터, 서측으로 약4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역<건축법>, 상대보호구역
상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511049 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-111, 피렌체뷰 7층702호

토지 면적: 8.65㎡ (약 2.61평)

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 187,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

준공 연도: 2014년 4월 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측 약 50미터 지점에 위치합니다.

주위에는 동류형의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.1. 2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(건축법), 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1. 권리 현황

말소기준권리: 연수세무서장의 압류 (2021-03-05) 입니다.

본건 경매 개시 결정은 주택도시보증공사에 의해 2025-07-28에 이루어졌습니다.

이후 접수된 모든 권리(압류 등)는 말소될 예정입니다.

2.2. 2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-28

확정일자: 2020-12-02

배당신고일자: 2023-02-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 등기부 상 주택임차권은 말소 예정입니다.

총 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권 및 생활정보

2.3. 1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 구조로, 12층 건물 중 7층 702호입니다.

내부적으로는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 페인트 마감, 창호는 샷시 창입니다.

급배수, 위생, 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 2. 주변 상권 및 편의시설

부평고등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본건 주변으로 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 일반적인 도시 주거지역의 특성을 가집니다.

2.3. 3. 주변 부동산 시세

최근 2026년 7월 거래 사례를 보면, 면적 38.94㎡의 다세대가 7천만원, 면적 49.26㎡의 다세대가 2억 8천 4백만원, 면적 56.08㎡의 연립다세대가 1억 2천 3백만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(건물면적)은 49.08㎡로, 최근 거래된 49.26㎡ 다세대 주택인 "해피팰리스"의 2억 8천 4백만원 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

감정가 1억 8천 7백만원 대비 시세는 높게 형성되어 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

2.4. 1. 권리 및 임차인 관련

주택임차권(을3, 김 )이 등기부상 존재하나, 말소 예정이며 대항력이 없습니다. HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

2.4. 2. 기타

일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재합니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 함께 주택임차권 등기가 말소 예정으로 되어 있어, 관련 절차 및 조건 확인이 필요합니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 전용면적과 유사한 매물의 시세가 감정가를 상회하는 것으로 나타나, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

1.6. 투자 포인트

2.6. 1. 시세 대비 잠재적 가치

최근 동일 면적대 다세대 주택 매매 시세가 2억 8천 4백만원 수준이므로, 감정가 1억 8천 7백만원 대비 상당한 투자 매력이 있습니다.

2.6. 2. 권리 분석의 명확성

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 추가적인 채무 부담이 없습니다.

1.7. 예상 입찰가

감정가: 187,000,000원

주변 시세 분석:

49. 08㎡ (본건) vs 49.26㎡ (해피팰리스): 284,000,000원

38. 94㎡ (우진그린빌): 70,000,000원

56. 08㎡ (신한): 123,000,000원

본건 면적(49.08㎡)과 가장 유사한 최근 거래 사례는 2억 8천 4백만원입니다.

안전 마진을 고려하여 시세의 80~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 250,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.