나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511020 [1] 인천광역시 부평구 부평동 396-2 리마즈 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재""부평중학교""남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2016.07.18.)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511020 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 396-2 리마즈 3층 303호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.37㎡ (약 2.53평)

토지지분: 8.368㎡ (약 2.53평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

건물지분: 56.34㎡ (약 17.05평)

*참고: 제공된 JSON 정보에 따르면 해당 물건의 전용면적(excluUseAr)은 58.72㎡ ~ 59.52㎡ (약 17.77평 ~ 17.97평) 범위로 확인됩니다.

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제3층 제303호

사용승인일: 2016년 7월 18일

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감

내벽: 정보 없음

창호: 새시 창호

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 학교, 주거 밀집 지역, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 생활 인프라를 이용하기에 무리가 없는 환경입니다. 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 울산세무서장의 압류 (2023년 4월 18일 접수)

본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임선영)

보증금: 207,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 23일

확정일자: 2021년 5월 26일

배당신고일자: 2023년 8월 24일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력 없음으로 명시됨)

*권리분석 결과, 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1, 2016-07-27)

* 소유권이전 (갑2, 2016-08-23)

* 주택임차권 (을3, 2023-08-24, 207,000,000원, 임선영) - 말소 예정 (HUG 말소동의 확약서 제출)

* 소유권이전 (갑3, 2021-08-13)

* 압류 (갑4, 2023-04-18, 울산세무서장) - 말소기준권리

* 압류 (갑5, 2023-12-27, 부평구) - 말소 예정

* 압류 (갑6, 2024-01-25, 서울특별시) - 말소 예정

* 강제경매 (갑7, 2025-07-28, 주택도시보증공사, 207,000,000원) - 말소 예정

3.4. 총 등기부채권액

207,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 부평동 일대는 주거용 오피스텔과 함께 다양한 업무시설, 주거시설이 혼재된 지역입니다. 지역 내 유동인구가 꾸준하며, 상업 시설 및 편의 시설 이용이 비교적 용이한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

부평중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 대한 특이사항이 기재되어 있어, 경매 절차 진행 시 HUG 관련 조건 확인 및 이해가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차권 등기 관련

주택임차권등기(을3)가 말소 예정으로 명시되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 경매로 소멸되는 권리로 분류됩니다. 그러나 임대차 관계에 대한 세부 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 관련 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 숙지하고 진행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구라는 입지적 장점

* 비교적 신축 건물로 상품성 우수

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 용이 (대항력 있는 임차인 없음)

* 일반상업지역 내 오피스텔로 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔이 172,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 175,000,000원입니다.

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 관련 특이사항이 있어, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 시장가 및 감정가 대비 안전 마진을 확보하기 위해 165,000,000원 을 적정 입찰가로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.