나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511008 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 264-11 해든빌 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며
부근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(환승역 주안역)이 소재
합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 13층 1301호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'공동주택(아파트)'입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 난방설비 등을
갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지를 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축
사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023
-09-20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511008 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 264-11 해든빌 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원

토지면적: 8.71㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.71㎡ (약 2.63평)

건물면적: 49.62㎡ (약 15.01평) - 전용면적

총 건물면적: 3,290.56㎡ (약 995.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 해든빌

준공일자: 2014년 03월 28일

총 층수: 14층

해당 층수: 13층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 환승역인 주안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 04월 04일자 은평세무서장의 압류 (등기부 갑9) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 15일

* 확정일자: 2021년 02월 25일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 을구 3번 순위 주택임차권 (남태광)이 존재하며, 보증금 190,000,000원에 대해 매각 후에도 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 190,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 주안역 인근으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 주안역(환승역) 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육/의료: 인근에 학교 및 병원 등 교육, 의료 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 선순위 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 보증금 190,000,000원이 인수될 가능성을 고려해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 대항력 있는 임차인 및 복수의 등기 권리가 존재하므로, 철저한 권리분석이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 190,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 보증금 회수 여부가 본 물건의 최종 투자 수익에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 인근으로 교통이 편리하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 생활 인프라: 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 리스크로 인해 경매 시장에서 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 현재 감정가 201,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 190,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높다고 가정할 경우, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이에 따라, 시장 상황 및 물건의 하자 여부를 종합적으로 고려하여 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 보수적으로 접근 시, 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 반드시 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.