나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511054 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1247-60 예지퍼시픽1 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천간석초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제403호로서,
외벽 : 석재붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2022-07-26)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공동주택(다세대주택)으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 본건은 인천지방법원에서 진행되는 2025타경511054 부동산 임의경매 사건입니다.

3. 소재지는 인천광역시 남동구 구월동 1247-60 예지퍼시픽1 4층403호입니다.

4. 건물 용도는 다세대주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

5. 감정평가액은 300,000,000원입니다.

6. 건물의 전용 면적은 54.08㎡ (약 16.36평)이며, 대지 지분 면적은 44.0186㎡ (약 13.31평)입니다.

7. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 7월 26일에 사용 승인되었습니다.

8. 건물은 총 5층 중 4층에 위치하고 있습니다.

9. 채권자는 서OOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 건축물 세부정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제403호

* 외벽: 석재붙임 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 사용승인일자: 2022년 07월 26일

* 총 토지 면적 (대지권): 447.3㎡ (건축물표제부 기준)

* 총 건물 연면적 (건축물표제부 기준): 659.89㎡

2. 입지조건

2. 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천간석초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

3. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 본건은 서측의 도로를 이용하고 있습니다.

6. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2. 본건의 말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 채권액은 264,000,000원입니다.

3. 등기부 요약상 소유권 이전(갑4) 및 소유권 이전2번 신탁등기 말소(갑3) 내역이 확인됩니다.

4. 본건 경매는 서울경서농업협동조합의 신청(갑6)으로 진행 중이며, 채권액은 226,252,393원입니다.

5. 매각으로 인해 위의 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

6. 현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2. 본건이 위치한 구월동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대 및 단독주택과 근린생활시설이 공존하는 지역입니다.

3. 인근의 다세대주택 매매 사례를 보면, 1990년대 건축된 39~49㎡ 규모의 주택들이 4,500만원에서 8,500만원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다 (2026년 3월 기준).

4. 하지만 제공된 거래 사례는 건축 연도가 본건보다 오래되었으며, 거래 시점 또한 미래 시점(2026년 3월)으로 나타나 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 2022년에 신축된 건물임을 고려할 때, 해당 거래 사례와 직접적인 비교는 어려우며, 감정가액이 시장 가치를 더 잘 반영할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

2. 교육 시설로는 인천간석초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 단지 주변으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 주변 지역에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

2. 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 계약 조건에 따라 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 본건은 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 하자 발생 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

2. 본건은 2022년에 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

3. 인천간석초등학교와 인접하여 학군 수요가 기대되는 입지입니다.

4. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

5. 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 존재하나, 철저한 사전 조사와 대응을 통해 해결 가능할 것으로 보입니다.

6. 전반적으로 양호한 조건의 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2. 최신 건축물(2022년 완공)로 상품성이 높습니다.

3. 인천간석초등학교를 중심으로 한 학군 수요의 잠재력이 있습니다.

4. 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 가치 확보가 가능합니다.

5. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

2. 본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

3. 제공된 주변 시세 정보는 건축 연도가 오래되고 거래 시점(2026년 3월)이 미래로 기재되어 있어 본건의 현재 시세를 정확히 반영한다고 보기 어렵습니다. 따라서 해당 정보를 통한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

4. 본 건은 비교적 신축 건물이며 권리 관계가 명확하므로, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

5. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

6. 따라서, 255,000,000원에서 270,000,000원 사이의 입찰가를 목표로 조사 및 분석을 진행하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.