나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510962 [1] 인천광역시 부평구 십정동 182-41 이클래스 101동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '백운역' 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택,
아파트 등 공동주택, 오피스텔과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철 백운역이 소재하여
교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물내 3층 302호로서,
외 벽 : 몰탈위 페이트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비. 승강기설비, 주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 남동측으로 로폭 약 7미터내외의
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기호 3
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경510962 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510962 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 182-41 이클래스 101동 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

건물면적: 75.29㎡ (약 22.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '백운역' 북동측에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 오피스텔, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 백운역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 남동측으로 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정등기(2025타경510962)이며, 접수일자는 2025년 07월 24일입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위 3번의 주택임차권등기(서혜경, 280,000,000원)이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수 여부는 HUG의 확약 이행 여부에 따라 결정될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (서혜경)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

확정일자: 2021-06-03

배당신고일자: 2024-02-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권등기 (을3)

* 임차인: 오창길

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 등기부 요약: 등기부 상 각종 신탁 등기 및 소유권 이전 관련 사항들이 정리되었으며, 을구 3번 주택임차권은 말소 예정으로 파악됩니다.

* 주의사항:

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. (일반적인 10%보다 높음)

* HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보 사항으로, HUG 관련 특이 조건이 있을 수 있어 계약 시 면밀한 확인이 필요합니다.

* 본건은 재매각 물건입니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 3월 18일: 23,200만원 (74.55㎡, 7층, 중개거래)

* 2025년 12월 5일: 22,000만원 (77.68㎡, 5층, 직거래)

* 현 시세 기반 평가: 현재 파악된 최근 매매 사례를 바탕으로 본건 면적(75.29㎡)의 시세는 약 23,400만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 25,200만원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되었습니다.

* 주변 시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 14층 건물 중 3층 302호입니다. 건물 외벽은 페인트 및 일부 석재 마감, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 2020년 4월 17일에 사용승인을 받았습니다.

* 설비 내역: 위생, 상하수도, 가스, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 해당 토지는 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. (기호 3 토지는 철도보호지구 포함)

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특이 사항: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인과의 관계 및 HUG의 보증 관련 조건 변경이 입찰 후 인수 시 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 경매보다 높은 자금 부담이 요구됩니다.

* 재매각 물건: 재매각 사유가 명확히 공개되지 않았으므로, 이전 입찰자들이 입찰을 포기하거나 취소한 원인에 대한 조사가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 조사가 필요합니다. (단, 명시된 임차인들의 대항력은 없음)

* 건축법 등 규제: 토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 규제가 있어 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 백운역 인근에 위치한 비교적 신축급(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 교통 여건과 주변 생활 편의 시설 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 매우 특이한 조건과 20%의 높은 매수신청보증금은 본건의 가장 큰 변수이자 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계 자체는 명확히 정리되는 추세이나, HUG와의 계약 조건 및 재매각 사유 등에 대한 심층적인 확인 없이는 투자가 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 백운역 초역세권으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 준신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 연식이 짧아 즉시 사용 및 가치 유지에 유리합니다.

* 시장 가격 대비 잠재력: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 권리관계 및 특이사항을 명확히 해소하고 적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세(약 23,200만원 ~ 23,400만원)와 감정가(25,200만원)를 종합적으로 고려하고, HUG 관련 특이사항 및 20% 보증금이라는 높은 진입 장벽을 감안할 때, 본건의 적정 시장가치 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. HUG 인수조건 및 재매각 사유 등에 대한 면밀한 조사 후, 23,500만원 내외를 입찰가 산정의 기준으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 권리 관계 및 HUG 관련 조건에 대한 충분한 검토 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.