나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511076 [1] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내의
제2층 제상가201호 외 7개호로서,
(사용승인 : 2007.06.22)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 등의 용도로서, 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용중 현황 ""폐업 및 공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
석남동 517-1 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)
2. 상가(지하층,1층,2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(인천2호선 석남역)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 석남동 517: 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 석남동 517-1: 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 10월 1일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(강향규) 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,788,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 인천광역시 서구 석남동 일대는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 인천2호선 석남역과 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 다수의 소매점, 식당, 은행 등 기본적인 편의시설이 소재합니다.

* 대형마트, 백화점 등은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

* 초등학교, 중학교 등 교육시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 의료시설

* 종합병원 및 의원급 의료기관이 차량 이동 가능 거리에 분포하고 있습니다.

5.4. 주변 교통시설

* 인천2호선 석남역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 폐업 및 공실 상태

본건은 현재 폐업 및 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

6.2. 출입 및 내부 확인 제한

현황조사서에 따르면 상가(지하층, 1층, 2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입이 불가능하며, 상가관리사무소도 폐쇄된 상태입니다. 이는 명도 진행 및 내부 상태 파악에 상당한 어려움을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 상황에 따라 물건의 가치나 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

6.4. 지역적 규제

토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동, 인천2호선 석남역 역세권에 위치한 근린상가로서, 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 상가건물로서의 잠재력은 있으나, 현재 폐업 및 공실 상태이며 단전, 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하다는 점은 명도 및 복구에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 시사합니다. 또한 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 요소입니다. 정상적인 상가 운영을 위해서는 적극적인 명도 및 내부 시설 복구, 상권 활성화 노력이 필요할 것으로 보이며, 이를 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 석남역 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 대형 상가 건물: 넓은 건물 면적을 활용한 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 건물과의 통합적인 활용이 가능합니다.

* 회복 가능성: 현재의 어려운 상황을 극복하고 상권을 활성화시킬 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 525,000,000원

* 예상 입찰가: 감정가의 70% ~ 85% 수준 (약 367,500,000원 ~ 446,250,000원). 다만, 현장 조사 및 내부 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.