나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510923 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-8 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천가정법원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상5층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1002-8 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510923 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-8, 4층 401호

용도: 다세대주택

토지면적: 34.89㎡ (약 10.56평)

토지지분: 34.8947㎡ (약 10.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.89㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.89㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 350,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '인천가정법원' 남측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통상황은 보통임.

북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로에 일부 포함되는 사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2023년 11월 29일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 채권 최고액은 390,000,000원임.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권변동:

- 2023-08-23: 주식회사정인산업 소유권보존 (갑1)

- 2023-11-29: 윤호영 소유권이전 (갑2)

* 권리사항:

- 근저당권 (을3): 경서농업협동조합, 2023-11-29, 390,000,000원 (말소기준)

- 근저당권 (을4): 이기석, 2024-11-12, 15,000,000원 (매각으로 소멸)

- 주택임차권 (을5): 체클로비스아와, 2025-10-22, 30,000,000원 (매각으로 소멸)

- 가압류 (갑5): 삼성카드, 2025-03-26, 16,316,507원 (매각으로 소멸)

- 압류 (갑6): 대전세무서장, 2025-05-23 (매각으로 소멸)

- 임의경매 (갑7): 서울경서농업협동조합, 2025-07-23, 329,794,652원 (본 경매 사건)

- 압류 (갑8): 분당세무서장, 2026-02-23 (매각으로 소멸)

* 등기부채권 총액: 451,316,507원

3.3. 임차인 현황

본건에는 총 6명의 임차인이 등재되어 있으며, 전원 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 1: ACHANGWACHIARA (본인 기재)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2025-01-03

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

* 임차인 2: BELINDATANGWENNDIASHEY (본인 기재)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024-04-04

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

* 임차인 3: CHECLOVISAWAH (본인 기재)

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 900,000원

- 전입일자(사업일자): 2024-02-24

- 확정일자: 2024-03-20

- 배당신고일자: 2025-10-02

- 대항력: 없음

* 임차인 4: CHEDAVIDJOONAWAH (본인 기재)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024-02-27

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

* 임차인 5: EJOWAHEPINENJABE (본인 기재)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2025-03-26

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

* 임차인 6: NGANGEVELYNMANKA (본인 기재)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024-02-27

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 다세대주택과 더불어 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집된 복합 상권 지역임. 일반상업지역으로 분류되어 다양한 업종의 상가 및 주거 시설이 공존하고 있음.

4.2. 주변 시설

인천가정법원이 인근에 위치하고 있으며, 대로변 상업시설 및 주택가가 혼재된 지역임. 상업지역으로 분류된 만큼, 다양한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거 시설로는 다세대주택과 오피스텔이 주를 이루며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

주택건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음. 사용승인일이 2023년 3월 9일로 비교적 최근에 완료되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 지역 내 상업시설 이용이 편리함.

5.3. 교육 및 의료시설

인천가정법원이 인근에 위치하며, 주안동 지역 내 학교 및 병원 등 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 상태임. 경매 진행 과정에서 다른 담보물과의 관계, 채무 부담 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

6.2. 시장 가격 변동성

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 43-44㎡)의 다세대주택이 8,200만 원에서 12,200만 원 사이에 거래된 것으로 나타남. 본 건의 감정가는 350,000,000원으로, 거래 사례 대비 높은 편이므로 시세 확인 및 보수적인 입찰가 산정이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 인천가정법원 인근의 일반상업지역에 자리 잡고 있어 입지 및 교통 여건은 양호한 편임. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 5층 건물이며, 2023년 3월에 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 가까운 상태를 유지하고 있을 것으로 추정됨. 권리분석상으로는 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 보이며, 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정임.

다만, 공동담보 물건이라는 점과, 주변 유사 면적(약 13평) 다세대주택의 최근 매매가가 8,200만 원 ~ 12,200만 원 수준인 반면, 본건의 감정가는 35,000만 원으로 시세 대비 괴리가 있는 점은 투자 시 주요 고려사항임. 본건은 약 25.66평으로 면적이 두 배 가량 넓다는 점을 감안하더라도, 감정가의 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 인천가정법원 남측 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수함.

* 건물 사용승인일이 2023년 3월로 비교적 최근이며, 5층 건물에 승강기 등 편의 설비를 갖추고 있음.

* 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건임.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 350,000,000원이나, 최근 유사 면적(약 13평) 다세대주택의 매매가는 8,200만 원 ~ 12,200만 원 수준으로 파악됨. 본 건은 전용면적 84.89㎡ (약 25.66평)으로 면적이 두 배 가량 넓다는 점을 고려해야 함.

유사 면적의 최고가 매매 사례(12,200만 원 / 44.77㎡)를 기준으로 면적 비례 시 약 231,350,000원 수준의 시세가 산출되며, 주변 평균 거래가를 적용 시 시세는 180,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 추정됨.

하지만 감정평가서상 건물의 사용승인일이 2023년 3월로 매우 최근이라는 점을 고려하면, 감정가의 적정성에 대한 추가적인 시장 조사가 필요함. 현재로서는 감정가의 70~80% 수준인 245,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

* 참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 낙찰가는 법원의 판단 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.