나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510790 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 50 주안8차신동아아파트 101동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인주초등학교'동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상18층건 내, 제101동 제10층 제1002호로서,
(사용승인일: 1997.06.24)
외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등
창호: 하이새시 창호 마감 등

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 옥내소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 18M 내외의 포장도로를, 남측으로 노폭 약 17M 내외의 포장도로를, 서측으로 노폭 약 11M 내외의 포장도로를, 북측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 아파트지구(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호), 지구단위계획구역(인천광역시 미추홀구 고시 제2024-17호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510790 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 50 주안8차신동아파트 101동 10층1002호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에스비아이저축은행

1.2. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 (1997년 6월 24일 사용승인)

토지면적: 38.08㎡ (약 11.52평)

토지지분: 38.08㎡ (약 11.52평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

집합건물 총괄표제부 상 동 사항: 101동

집합건물 표제부 상 층수: 지상 18층 건물 중 10층

1.3. 감정평가 요약

감정가: 314,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인주초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 제3종일반주거지역

* 아파트지구 (2024.09.25 지정)

* 지구단위계획구역 (2024.09.25 지정)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 정비구역 (2024.09.25 지정)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 8월 19일 접수된 신한은행의 근저당권 (을15)입니다.

이후 접수된 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 392,730,215원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (미상)

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지와 주택가가 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 인근에 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다. 초등학교가 인접해 있어 배후 수요가 안정적인 주거 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

단지명: 주안8차신동아아파트

준공연도: 1994년 (사용승인 1997.06.24)

총 동수: 5개동 (총괄표제부 기준)

총 세대수: 538세대 (총괄표제부 기준)

주차대수: 총 500대 (지하 349대, 옥외 151대)

5.2. 주변 편의시설

주변에 학교(인주초등학교 등), 마트, 병원, 상업시설 등 다양한 편의시설이 근접해 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건: 해당 물건과 관련된 중복된 경매 사건이 존재할 수 있으나, 본 건은 인천지방법원 2025타경510790으로 진행됩니다.

* 정비구역 지정: 최근(2024.09.25) 정비구역으로 지정되어 향후 재개발 또는 재건축 사업 추진 가능성이 있습니다. 이는 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 여부 및 일정, 방식 등에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

인천광역시 미추홀구 학익동 50번지 일대 및 주안8차신동아아파트 주변에 대한 조사 결과, 아파트 단지 및 학교, 상업시설 등이 위치하고 있어 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 주안8차신동아아파트 101동 10층 1002호로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하며, 인수해야 할 임차인이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 특히 최근 정비구역으로 지정된 점은 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감을 높이는 요인입니다. 다만, 84.96㎡(약 25.7평)의 공급면적 대비 최근 거래된 59.4㎡(약 18평) 아파트의 시세가 낮게 형성되어 있어, 실제 거래 시 면적 차이에 따른 가격 조정이 필요할 수 있습니다. 감정가는 3억 1,400만원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 기대

* 안정적인 주거 환경 및 교통 편의성

* 권리관계 명확 및 인수 부담 적음

* 84.96㎡(약 25.7평)의 비교적 넓은 공급면적 (중소형 평형 대비)

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 내 59.4㎡(약 18평) 면적의 매매가는 1억 9,200만원 ~ 2억 500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 공급면적 84.96㎡(약 25.7평) 대비 작은 면적임을 감안해야 합니다.

현재 물건의 감정가는 3억 1,400만원입니다.

면적 차이와 지역의 재개발 가능성을 고려했을 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 2억 7,000만원 ~ 3억 1,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

* 상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 투자 의견을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 결과는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.