나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510912 [1] 인천광역시 남동구 만수동 877-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인천지하철2호선 만수역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서
(사용승인일:1992-12-03)

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 가스설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510912 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 877-10 2층202호 (신주소: 인천광역시 남동구 만경로18번길 9-3)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 88,000,000원

* 토지 면적: 21.96㎡ (약 6.64평)

* 건물 면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1992년 12월 3일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천지하철2호선 만수역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통상황은 양호한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접도로 상태: 본건의 남측 및 동측으로 각각 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. (자세한 내용은 남동구 환경보전과 032-453-2343, 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086으로 문의 바랍니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2010년 12월 10일 접수된 삼성카드(주)의 가압류(채권액 6,963,501원)입니다.

* 등기부상 권리 분석:

* 이후 접수된 권리들은 다음과 같으며, 경매 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 가압류: 주식회사 넥스젠파이낸스대부 (2014-04-01, 5,000,000원, 말소)

* 가압류: 주식회사 엠케이캐피탈대부 (2017-08-04, 3,104,962원, 말소)

* 가압류: 웰컴저축은행 (2017-08-21, 6,284,351원, 말소)

* 가압류: 주식회사 러키캐피탈대부 (2022-07-11, 6,318,578원, 말소)

* 근저당: 주식회사 토마토자산관리대부 (2022-08-19 ~ 2023-05-10, 총 5건, 근저당 합계 54,500,000원, 말소)

* 본 경매개시결정: 주식회사 에이피엘파이낸셜대부 (2025-07-24, 11,324,785원)

* 총 채권액: 등기부상 확인되는 총 채권액은 73,171,392원입니다. (현재 경매개시 채권액 별도)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보 상으로 특정된 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 하지만 임대관계는 미상으로 확인되어, 세부적인 임차인의 점유 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 지역 환경 분석

* 주변 건물 구성: 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시세 현황:

* 입력된 최근 매매 정보 중, 1991년식 다세대주택(841-27번지, 35.91㎡)이 2026년 3월 3,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 이 거래는 면적 대비 가격이 매우 낮아 특이사항으로 간주될 수 있습니다.

* 유사한 1991년식 다세대주택(944-19번지, 36.51㎡)이 2026년 3월 9,300만원에 거래되었습니다. 이는 본 건물의 면적(40.35㎡)과 유사한 규모이며, 평당 약 842만원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 2016년식 연립주택(856-10번지, 45.75㎡)은 2026년 4월 1억 6,300만원에 거래되었는데, 이는 신축 연립주택으로서의 높은 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

* 본 건의 감정가는 8,800만원으로, 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례(9,300만원) 대비 낮은 수준입니다. 따라서 실제 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의성: 인천지하철2호선 만수역이 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다수의 버스노선이 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변이 다세대주택 및 단독주택으로 형성된 안정적인 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 본 건물은 1992년에 준공되어 30년 이상 경과된 노후 건물입니다. 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여, 향후 재건축이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지의 조사 결과, 본 물건지 주변에 특별히 인지되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철2호선 만수역 인근이라는 우수한 입지 조건과 양호한 교통 여건을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가는 8,800만원이지만, 유사한 규모와 연식의 최근 거래 사례를 고려할 때 시장 가치가 감정가를 상회할 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 건물의 노후화와 임대관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 인천지하철2호선 만수역과의 접근성이 좋아 대중교통 이용이 편리하며, 이는 향후 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 주변 시세가 높을 것으로 추정되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

* 안정적인 주거 환경: 지역 특성상 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상되는 곳입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건물의 전용 면적은 40.35㎡ (약 12.21평)입니다.

* 최근 36.51㎡의 유사 다세대주택이 9,300만원에 거래된 사례를 바탕으로 평당 시세를 추정하면 약 842만원 수준입니다.

* 이를 본 건물의 면적(12.21평)에 적용할 경우, 적정 시세는 약 10,285만원 (12.21평 * 842만원/평)으로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가는 8,800만원으로, 추정 시세 대비 낮은 편입니다.

* 예상 입찰가:

* 안정적인 투자를 목표로 하신다면, 감정가의 80%~90% 수준인 7,040만원 ~ 7,920만원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 만약 경쟁이 치열하지 않고, 추정 시세인 1억원 내외까지 상승 가능성이 있다고 판단될 경우, 감정가(8,800만원) 또는 그 이상까지도 입찰가 상향을 고려한 전략적 접근이 가능합니다.

* 본 물건의 경우, 보증금을 인수할 임차인이 없어 명도 리스크 부담이 상대적으로 적으므로, 7,500만원 ~ 8,500만원 사이에서 초기 입찰가격을 결정하고, 현장 상황을 보며 입찰가를 조절하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.