나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511026 [1] 인천광역시 남동구 서창동 715 서창베라체아파트 1110동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 서창동 소재 ""도림고등학교"" 서측 인근에 위치하는 ""서창베라체아파트
"" 1110동 2층 201호로서, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 20층건 중 2층 201호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 상·하수도설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 광평수의 토지로서, '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측,서측,동측으로 포장도로에 접하며, 단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(서창2지구), 중로1류(폭 20m~
25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남
동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택
지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2021-08-23)(문의:
인천동부교육지원청 평생교육건강과 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2021-08-23)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 032-460-6087)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경511026 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 715 서창베라체아파트 1110동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 332,000,000원 (3억 3천 2백만원)

토지 면적: 56.43㎡ (약 17.07평)

건물 면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물은 철근콘크리트구조 철골조 경사지붕 20층 건물 중 2층 201호이며, '아파트'로 이용 중입니다. 위생, 상하수도, 난방, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 대체로 사다리형의 광평수 토지로서 '아파트' 건물 부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명은 서창베라체이며, 2012년 3월 14일에 사용승인을 받았습니다. 총 17개 동에 938세대가 거주하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다. 총 주차 대수는 1153대입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 소재한 서창베라체아파트 1110동 2층 201호이며, '도림고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 주거 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 본건의 남측, 서측, 동측으로 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2012년 6월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 가압류(신용보증기금, 중소기업은행, 중소기업은행, 하나은행) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재까지 확인된 등기부채권 총액은 494,052,445원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 임충성 씨가 거주 중이며, 전입일자는 2020년 2월 7일입니다. 최초 보증금은 220,000,000원이었으나, 1차 보증금 증액분 11,000,000원(총 231,000,000원, 확정일자 2022년 1월 17일), 2차 보증금 증액분 5,000,000원(총 236,000,000원, 확정일자 2024년 2월 5일)이 추가되어 총 보증금은 236,000,000원에 이릅니다. 임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2025년 8월 8일입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

3.3. 특이사항

본 물건은 유동화물건으로 분류됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서창동은 아파트 밀집 지역으로, 90년대 후반 계획되어 2014년 이후 입주가 시작된 비교적 신축 단지들이 많습니다. 주거 중심의 안정된 상권을 형성하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 도림고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등)이 잘 갖추어져 있습니다. 인근 지역에서 쓰레기 불법 소각으로 인한 악취 민원이 발생한 사례가 보고된 바 있습니다. 그러나 해당 물건지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(교도소, 소각장, 납골당 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다. 건물 내에는 위생, 상하수도, 난방, 엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건 인근에 도림고등학교가 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(임충성)의 존재입니다. 총 보증금 236,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요소

서창동 일대에서 농작지나 고물상에서의 불법 소각으로 인한 악취 및 화재 위험 관련 민원이 보고된 바 있습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 서창동에 위치한 서창베라체아파트 내 일반 아파트 물건으로, 단지 내 편의시설과 주변 교통 여건이 양호한 편입니다. 다만, 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인과의 관계입니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 투자 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 임차인과의 협의 또는 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거단지 내 아파트: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 양호한 입지 조건: 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 임차인 관련 리스크가 해소된다면, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 매수하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 6월, 35,000만원 ~ 36,000만원)와 감정가(33,200만원)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 35,000만원 내외로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 위험을 감안하여, 보증금 인수 가능성을 최대한 보수적으로 평가하고 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 임차인 인수 보증금 236,000,000원 (확인된 총 보증금)을 고려하더라도, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105% 수준인 35,000만원에서 36,000만원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단이 선행된다면, 보증금 인수 금액에 따라 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 것입니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 34,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.