나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511025 [1] 인천광역시 중구 운서동 3025-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천하늘고등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위 일대는 근린생활시설, 주상용건물 및 주상용나지 등으로 형성되어 있으며,
제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 노선 등이 위치하고 있어 제반 대중교통
사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 인접도로와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 30미터 및 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로, 남측으로 폭 약6미터의
보행자 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(접함), 소로1류(접함), 소로3류(접함),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법), 장애물제한표면구역
(수평표면)<공항시설법), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률),
성장관리권역(수도권정비계획법).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골조지붕 3층 건물(2022.04.12.사용승인)로서,
벽체 : 철골조 기둥에 치장판넬 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

1층 : 실내골프연습장 안내실 및 근린생활시설 등(현재 '공실' 상태)
2층,3층 : 실내골프연습장으로 이용 중이며,
옥탑1층 : 계단실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각
1층 일부(안내데스크) 및 2층,3층은 실내스크린골프연습장으로 사용중이며 현재 공실임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511025 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3025-3

용도: 근린생활시설

감정평가액: 2,256,579,750원

토지 면적: 425.50㎡ (약 128.7평)

건물 면적: 772.53㎡ (약 233.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 더블유비에스2312유동화전문

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보:

건물 구조: 일반철골조 3층

건축물 용도: 제2종근린생활시설 (골프연습장, 일반음식점 등)

사용승인일: 2022년 4월 12일

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 운서동에 소재하며, '인천하늘고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본 물건 주변으로는 근린생활시설, 주상용 건물 및 나지 등이 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 도로: 세로장방형의 평탄한 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 약 30미터, 서측으로 약 10미터의 포장도로 및 남측으로 약 6미터의 보행자 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등으로 지정되어 있으며, 대로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있고, 공항시설법, 교육환경 보호에 관한 법률, 수도권정비계획법 등의 규제를 받습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2022년 5월 26일 접수된 수협은행 근저당권 (을7, 을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액(참고): 토지 약 2,110,335,421원, 건물 약 2,125,935,421원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-09-23, 대항력 없음.

* 주)제이원인베스트먼트, 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-06-26, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2024-10-14, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.4. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 본 물건은 제2종근린생활시설로, 현재 1층 일부 및 2, 3층이 실내 스크린골프연습장으로 사용 중이나 전체적으로 공실 상태입니다.

* 주변 상권: 근린생활시설 및 주상용 건물이 밀집한 지역으로, 잠재적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 임대 수익 잠재력: 스크린골프연습장 및 일반음식점 등 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 공실 해소 시 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 인근에 인천하늘고등학교가 위치하며, 주변이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

* 편의 시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 다소 복잡하거나 특수한 사안이 있을 수 있습니다.

* 현재 공실 상태: 1층 일부 및 2, 3층이 공실로, 명도 후 공실이 지속될 경우 공실 리스크가 존재합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있으나, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운서동 소재의 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 감정가는 2,256,579,750원입니다. 인천하늘고등학교 인근에 위치하며, 제2종근린생활시설로 활용 가능한 건물입니다. 토지 및 건물 모두 다양한 도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이후 다수의 권리가 설정되었으나, 경매를 통해 모두 말소될 예정으로 권리상 특별한 문제는 없습니다. 현재 1층 일부 및 2, 3층이 공실 상태이며, 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지 개발 잠재력: 경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 실내 스크린골프연습장뿐만 아니라 다양한 근린생활시설로 전환하여 수익 창출이 가능합니다.

* 접근성 및 편의성: 주요 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 주변 학군(인천하늘고)이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 2,256,579,750원입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가격을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 시세, 예상 수익률, 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 물건의 미래 가치와 본건의 리스크 요인을 충분히 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.