나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510999 [1] 인천광역시 서구 가좌동 146-44 영동빌라 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""인천봉화초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대
는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설, 중.소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 제
반 주위환경은 보통.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사
정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 제2층 제201호로서,
(사용승인 : 1993.06.22)

외벽 : 몰탈위 적타일마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 가각 정리된 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510999 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 146-44 영동빌라 1동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 113,000,000원

* 건물면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

* 토지면적(지분): 21.54㎡ (약 6.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천봉화초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 유사한 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 4층 건물 중 2층 201호입니다. 1993년 6월 22일 사용승인되었으며, 외벽은 적타일 마감, 창호는 알미늄 샷시입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경510999 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-07-25)

* 총 채권액: 약 123,803,011원 (채권자 한국주택금융공사)

* 주요 권리관계:

* 주택임차권 (박현빈): 보증금 110,000,000원, 전입일자 2022-04-08, 확정일자 2022-03-08, 배당신고일자 2024-05-20. 대항력 없음. 등기부상 '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (물건명세서상 한국주택금융공사의 임차권등기 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

* 임차인 (이채린): 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-07-01. 대항력 있음. (전입일자가 말소기준권리보다 늦으나, 정보상 '대항력 있음'으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다. 보증금은 0원이므로 인수 부담은 없을 수 있으나, 명도 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 명확하게 인수해야 할 권리는 없습니다. 박현빈 임차인은 대항력이 없고 말소 예정이며, 이채린 임차인은 보증금이 0원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 가좌동 일대는 공동주택과 더불어 근린생활시설 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 주거 기능과 더불어 상업 및 일부 산업 활동이 이루어지는 복합적인 상권임을 시사합니다.

* 토지이용계획: 준공업지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 지역 변경 등 추가적인 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 남측 인근에 인천봉화초등학교가 위치하여 통학이 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 교통: 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (이채린): 보증금이 0원임에도 대항력이 있다고 표기된 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 임차인의 점유 사유 및 향후 퇴거 협의에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* HF 인수조건 변경: 채권자가 한국주택금융공사라는 점과 관련하여, 해당 기관의 인수 조건 변경이나 관련 채무에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1993년 준공된 건물로, 추후 유지보수 또는 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 중소규모 공장이 혼재하는 지역 특성상, 주거 쾌적성 측면에서 민감한 분들에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 감정가는 113,000,000원이지만, 권리 관계상 임차인 이채린의 대항력 주장 및 보증금 0원, 그리고 HF 인수조건 변경 등 특이사항이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 박현빈 임차인과의 권리관계는 소멸될 것으로 예상되나, 이채린 임차인의 대항력은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 건물의 노후도와 복합 상권이라는 점도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 가치: 초등학교와 근린시설이 인접해 있어 실거주 목적이라면 비교적 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 잠재적 시세 상승: 권리 관계를 명확히 정리하고 명도를 완료한 후, 지역 개발 가능성 등을 고려할 때 시세 상승 여력이 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 인근 유사 면적(약 35.45㎡)의 송림빌라(146-31번지, 1993년 준공)가 2026년 1월 87,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건(43.61㎡)의 시세를 추정하면 약 107,000,000원 수준입니다.

* 감정가는 113,000,000원으로, 최근 거래 사례 대비 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 리스크 고려: 대항력 있는 임차인 이채린의 존재, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 96,000,000원 (감정가의 약 85% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.