나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510911 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 2층공존-239호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 검단.양촌 I/C 남측 인근의 검단산업단지 내에 위치하고 주변은 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하2층/지상15츨 건물이며 사용승인일은 2016-08-19 임.
외벽 : 복합판넬, 강화유리등
내벽 : 타일,페인트등
창호 : 삿시창임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.
(* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수설비, 자주식 주차장, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며 공장(지식산업센터), 지원시설(근생,기숙사,어린이집)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 25M, 북동측 및 남서측으로 약 15M 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510911 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부등본상의 정보와 일치)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 2층공존-239호

* 건물명: 블루텍

* 용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설, 업무시설)

* 사용승인일: 2016년 8월 19일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 15층 건물

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 91.71㎡ (약 27.74평)

* 건물면적: 294.90㎡ (약 89.21평)

* 감정가: 801,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 검단.양촌 IC 남측 인근의 검단산업단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 북서측으로 25m, 북동측 및 남서측으로 각각 약 15m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 권리 요약

* 말소기준권리: 2023년 3월 21일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을5)

* 총 채권액: 약 848,300,000원 (등기부채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018년 8월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항이며, 임대차 계약의 실제 내용 확인이 필요합니다.

* * 임차인: 주식회사세화테크, 한

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 12월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 차임이 0원으로 특이사항이며, 임대차 계약의 실제 내용 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 미확인)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의사항: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 '대항력 있음' 임차인 정보 간에 상충될 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이더라도, 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수하거나 별도의 합의가 필요할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 검단산업단지 내에는 중소규모 공장 외에 근린생활시설이 다수 소재하고 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 산업단지 내 위치

* 일반산업단지 내 지식산업센터로, 관련 기업들의 입주 수요가 존재하며, 지원시설(근생, 기숙사, 어린이집)도 함께 계획되어 있어 복합적인 단지 기능을 수행합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 근린생활시설 및 단지 내 지원시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 시설

* 주변에 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 추가적인 검색을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(정 , 주식회사세화테크, 한 )이 존재하여, 임차인의 계약 내용 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 임차인 정보에 보증금 또는 차임이 0원으로 기재된 점, 그리고 '인수 보증금 합계 0원'으로 표시된 점은 실제와 다를 가능성이 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이나 명도 과정에 예상치 못한 부담을 줄 수 있습니다.

* 특히, 보증금이나 차임 금액이 미상인 경우, 실제 계약 내용을 파악하는 것이 중요하며, 이는 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 말소되지 않는 '지상권'이 존재할 수 있다는 점이 명시되어 있으나, 구체적인 내용(권리자, 범위, 존속기간 등)이 파악되지 않아 잠재적인 제약사항이 될 수 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물/토지 이용 관련 리스크

* 토지이용계획상 일반공업지역, 일반산업단지 등에 속해 있어 용도 제한이 따르나, 이는 일반적인 사항입니다.

* 주변에 특별히 보고되거나 검색 결과 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 오류동에 위치한 블루텍 지식산업센터 내 구분건물로, 검단산업단지 내 입지하여 산업 활동 및 지원시설 이용이 가능합니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 건물 자체는 현대적 설비와 구조를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 관련된 불확실성, 그리고 말소되지 않는 지상권의 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 검단산업단지 내 위치: 주변 산업단지 활성화에 따른 수혜 및 임대 수요 기대.

* 복합 용도 가능성: 지식산업센터 외 지원시설(근생, 기숙사 등) 용도로 활용 가능.

* 양호한 교통 및 도로 접근성: 물류 이동 및 직원 출퇴근 편리.

* 최신 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 신축에 해당.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 801,000,000원입니다.

* 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다. (단, 임차인 인수 여부 불확실성에 대한 주의 필요)

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 본인의 입찰 전략에 따라 산정하시면 됩니다. 예상 입찰가 산정은 본 보고서 범위를 초과합니다.

* 투자 전략에 따라 감정가 대비 희망 입찰률을 적용하여 산정하되, 앞서 언급된 리스크 요인(임차인, 지상권 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.