나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1383 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1311-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 소재하는 ""통일사"" 동측인근의 임야로서 주위는 자연림으로 이루어진 임야지대인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

서측근거리에 영흥로, 동측근거리에 영흥서로가 통과하며 노선버스정류장이 위치하나 대중교통여건은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1~13, 15~27 : 사다리형, 장방형의 경사지로서 ""자연림""으로 이용중임.
기호14,28 : 도로형태의 부정형의 경사지로서 ""자연림""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1~28공히 지적상 맹지로서 기호1토지의 서측, 남측부분에 등산로(오솔길)이 개설되어있음..

토지이용계획 및 제한상태

기호1~28공히 : 보전관리지역(2023-02-02), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

자연림(소사나무 등 자연림)이 소재하며 기호1토지의 정상에 전망대가 설치되어 있음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항은 미상이며 경매진행시 옹진군청에 산지전용, 건축허가가능여부 등에 대하여
재확인하시기 바랍니다.

2.기호1토지의 정상에 ""국사봉전망대""가 소재하며 별첨사진과 같이 ""소사나무보호지역""
안내문이 설치되어 있음.

물건 비고

일괄매각.
목록1~28 맹지이며 목록1 서측,남측부분에 등산로(오솔길)가 있고 경계가 불분명한 개발되지 않은 야산상태임.
목록1 정상에 '국사봉전망대'가 소재하며 '소나무보호지역' 안내문이 설치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경1383 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1311-2

용도: 임야

감정가: 1,927,350,000원

토지면적: 37,903.00㎡ (약 11,466.20평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 소재하며, 주위는 자연림으로 이루어진 임야지대입니다. 서측 근거리에 영흥로, 동측 근거리에 영흥서로가 통과하며, 노선버스정류장이 위치하나 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 본건은 지적상 맹지이나, 목록1 토지의 서측 및 남측 부분에 등산로(오솔길)가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 채권 총액은 1,699,500,000원입니다.

말소기준권리는 2013년 12월 6일 접수된 전북은행의 근저당권(을11)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 갑17: 이승구 (소유권이전, 2013-12-06)

* 을11: 전북은행 (근저당권, 655,500,000원, 말소기준권리)

* 을12: 전북은행 (지상권설정, 말소)

* 을21: 정기복 (근저당권, 450,000,000원, 말소)

* 을22: 역삼세무서장 (근저당권 공동담보, 594,000,000원, 말소)

* 갑26: 연수세무서장 (압류, 말소)

* 갑29: 전북은행 (임의경매, 575,899,232원, 말소)

* 갑30: 옹진군 (압류, 말소)

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 자연림 위주의 임야지대로서 주변에 상업시설이나 주거밀집지역은 형성되어 있지 않습니다. 영흥면 내리의 지리적 특성상, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다. 과거 영흥면 일대에 대규모 폐기물 처리 시설(인천에코랜드) 조성 계획이 추진되었으나, 주민 반발 등으로 현재 사업 추진 여부는 불투명한 상황입니다. 이러한 과거의 논란은 지역 이미지에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

인천광역시 옹진군 영흥면은 섬 지역으로, 육로(영흥대교)로 연결되어 있으나 접근성이 도심에 비해 떨어집니다. 대중교통 이용이 불편하며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다. 주변에 자연경관이 뛰어나지만, 일상생활 편의시설이나 문화시설은 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건 토지는 지적상 맹지로, 별도의 진입로 확보가 필요합니다.

* 미개발 상태: 경계가 불분명하고 개발되지 않은 야산 상태의 임야로, 토지 이용 및 개발에 추가적인 비용과 절차가 요구될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 제한이 따릅니다.

* 산지전용 및 건축 허가 가능 여부: 경매 진행 시 옹진군청에 산지전용 및 건축 허가 가능 여부를 재확인해야 합니다.

* 과거 혐오시설 입지 논란: 영흥면 일대에 과거 폐기물 처리 시설 조성 논란이 있었던 점은 지역 주민 정서 및 향후 토지 활용에 잠재적 영향을 줄 수 있습니다.

* 자연림 및 시설물: 자연림(소사나무 등)이 소재하며, 목록1 토지 정상에는 '국사봉전망대'와 '소사나무보호지역' 안내문이 설치되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 위치한 대규모 임야 물건입니다. 자연경관이 우수하고 국사봉전망대 등 명소가 소재하나, 지적상 맹지이며 개발되지 않은 야산 상태로 토지 이용에 제약이 있습니다. 대중교통이 불편하고 기본적인 편의시설 접근성이 떨어지지만, 넓은 면적을 활용한 개발 잠재력 또한 존재합니다. 다만, 각종 토지 이용 규제 및 과거 혐오시설 입지 논란 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 37,903㎡ (약 11,466.20평)에 달하는 넓은 토지로, 대규모 개발 또는 활용 계획 수립 시 유리할 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 휴양, 레저 시설 등 개발 잠재력이 있습니다.

* 국사봉전망대 및 소사나무보호지역: 지역적 특색을 갖춘 시설물이 소재하여 관광 또는 특색 있는 공간 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보와 감정가를 바탕으로 산정될 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자들의 의지 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있습니다. 감정가는 1,927,350,000원이며, 이는 ㎡당 약 50,850원, 평당 약 168,000원에 해당합니다. 인근 유사 토지 거래 사례들을 참고하여 투자 가치를 판단하고, 제시된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.