나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510829 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하는 유희
주택 2층 201호외 7개호로서 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(기호1~8)까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호외 7개호수로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 하이샛시 창호 등임.

이용상태

본건(기호1.~ 8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510829 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 194,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 정OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 토지 정보

토지 면적: 28.82㎡ (약 8.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 56.17㎡ (약 17평)

건물 지분: 56.17㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물표제부 상 건물명: 유희주택

집합건물 전유부 상 호수: 2층 201호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (2023년 4월 6일 사용승인)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본 물건은 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례) 및 과밀억제권역{수도권정비계획법}에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 현황

* 소유권보존: 2023-06-05 (서유희)

* 근저당: 2023-10-23 (정서진새마을금고, 말소기준권리)

* 가압류: 2024-10-25 (계양새마을금고)

* 임의경매: 2025-07-22 (정서진새마을금고, 본건 경매개시결정)

* 압류: 2026-04-28 (미추홀구(인천광역시))

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2023년 10월 23일 접수된 정서진새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 보증금 인수 금액은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 2,144,000,000원

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거지대에 위치하며, 주변 상권은 주거지 관련 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 인천기계공업고등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변이 오피스텔, 아파트, 단독주택 등으로 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/권리적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

5.2. 명도 리스크

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 명도 저항 가능성은 염두에 두어야 합니다.

5.3. 기타 리스크

* 주변 시세 대비 높은 감정가: 현재 파악된 주변 시세 대비 본건 감정가(194,000,000원)가 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 얻기 어렵게 하거나, 명도 완료 후에도 손실을 볼 가능성을 내포합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 주거지로서는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상인 임차인의 존재 가능성과 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 가장 큰 문제는 현재 파악된 주변 시세(최고 110,000,000원) 대비 감정가(194,000,000원)가 높다는 점입니다. 신축이라는 점을 고려하더라도, 낙찰 후 수익을 확보하기 위해서는 상당한 가격 조정이 필요할 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2023년 4월 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 오피스텔, 아파트, 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)는 다음과 같습니다.

* 38.67㎡ (약 11.7평): 60,000,000원 (평당 약 513만원)

* 69.25㎡ (약 21평): 110,000,000원 (평당 약 524만원)

* 32.76㎡ (약 9.9평): 66,900,000원 (평당 약 676만원)

본 물건은 전용면적 56.17㎡ (약 17평)이며, 비교 대상 물건들의 중간 크기입니다. 최신 건축 연식(2023년)을 고려할 때, 보수적으로 평당 시세는 520만원 ~ 600만원 범위로 추정할 수 있습니다.

* 17평 * 520만원 = 88,400,000원

* 17평 * 600만원 = 102,000,000원

8.2. 감정가 및 시세 비교

본건의 감정가는 194,000,000원입니다. 이는 최근 파악된 최고 실거래가(110,000,000원)보다 약 76% 높은 금액이며, 보수적으로 산정한 평당 시세 범위를 훨씬 상회합니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 매우 큽니다.

8.3. 예상 입찰가 범위

최근 실거래 최고가(110,000,000원)를 기준으로, 본건의 신축 연식(2023년)을 감안하여 약간의 가치를 더하고, 경매 투자 시 일반적인 수익률(10~20% 저렴한 가격)을 고려할 때, 보수적으로 120,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 시세를 재확인하고, 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.