나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1367 [1] 인천광역시 중구 중산동 1886-3 스카이타워 8층804호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""영종1동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 9층 건물 내 제8층 제804호로서,
외벽: 유리커튼월 등 마감.
창호: 컬러알미늄샷시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(체력단련장)으로 이용 중임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 40미터, 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-12-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임
공부상 제2종근린생활시설(체력단련장)이며 현황 유도학원(호수 및 상호표시가 없음)으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1367 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1886-3 스카이타워 8층804호 (새 주소: 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-9)

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(체력단련장), 현황 유도학원으로 이용 중)

감정가: 716,000,000원

전용면적: 237.88㎡ (약 72.0평)

토지 지분 면적: 51.46㎡ (약 15.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 및 경매신청인은 전북은행으로 확인됨)

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 북동측으로 폭 약 40미터, 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 25일 접수된 전북은행 근저당권 (채권액 606,050,000원)입니다.

본 경매개시결정(2025타경1367)은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류 및 압류, 임의경매개시결정 등이 모두 말소 예정으로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없어 보입니다. (단, '말소' 표시는 실제 말소 여부 확인 필요)

집합건물 등기부상 채권 총액은 694,933,304원으로, 감정가 대비 상당한 채무가 존재합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. (임대관계 미상, 금액이 미상이라도 주의 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 명시된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 인천 영종도의 중심 상업지구로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

주변에 숙박시설, 업무시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 제한적이나, 근린상가로서 다양한 업종이 입점 가능합니다.

현재 유도학원으로 이용 중인 점은 특정 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변에 영종1동행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변 지역은 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 및 문화시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

본건 주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 매각에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 않은 경우로, 경매 시장에서 해당 물건에 대한 관심도가 낮거나 매수인이 부담을 느낄 만한 요인이 있을 수 있습니다.

현황과 공부상 용도 차이: 공부상 제2종근린생활시설(체력단련장)이나 현황은 유도학원으로 이용 중입니다. 이는 업종 변경으로 인한 시설물 변경이 있을 수 있으며, 원상복구 의무 발생 가능성 검토가 필요합니다. (호수 및 상호표시가 없다는 점은 임의 변경 가능성을 시사합니다.)

임대 관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지, 보증금 및 월세는 얼마인지 등 임차인 현황에 대한 불확실성이 존재합니다. (반드시 현장 방문을 통해 확인 필요)

유동화 물건: 자산유동화전문회사(AMC) 등이 채권을 인수하여 경매가 진행되는 물건으로, 일반 경매와 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 중구의 중심상업지역에 위치한 스카이타워 내 상가로, 비교적 넓은 면적과 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 재매각 절차가 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 임대 관계가 미상이고, 현황과 공부상 용도가 다른 점, 재매각이라는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

특히, 임대 관계가 미상인 부분은 반드시 현장 방문을 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 인천 영종도의 중심상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

넓은 면적: 237.88㎡(약 72평)의 전용면적은 다양한 업종의 대형 매장이나 학원, 병원 등으로 활용 가능.

낮은 낙찰가 가능성: 재매각 물건 특성상 이전 회차보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있음.

다목적 활용 가능성: 공부상 용도 외에도 제1.2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 716,000,000원

최저매각가격: (감정가와 동일하다고 가정) 716,000,000원

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20% (143,200,000원)

전북은행의 근저당권(말소기준권리)이 606,050,000원임을 감안할 때, 실제 매각가는 감정가 근방 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

재매각 물건의 특성과 임대관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 추이를 고려한 추가적인 분석이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 70~80% 수준(약 5억 ~ 5억 7천만원)에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.