나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511072 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-13 지앤수 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 상업시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 9층 904호로서,
외벽: 석재붙임, 몰탈위페인트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:2017.2.7)

이용상태

본건은 아파트 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 오피스텔 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-
6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중
(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현관문에 관리비청구서 10여장과 단수안내문이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2025타경511072 (1)

3. 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-13 지앤수 9층 904호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 184,000,000원

6. 토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

7. 토지 제시외면적: 0.00㎡

8. 건물면적: 49.67㎡ (약 15.03평) - 전용면적 기준

9. 건물 제시외면적: 0.00㎡

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산강제경매

12. 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시청 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 각종 상업시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.1. 2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 가장 가까운 지하철역은 인천1호선 예술회관역이며, 도보 약 10분 거리에 위치합니다.

* 주변으로 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

1.1. 3. 도로 상태

본건 토지는 동측으로 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

인천지방법원 강제경매개시결정 (2025타경511072)으로 접수된 2025년 07월 28일이 말소기준권리입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

1.2. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리 (주의 요망)

* 을구 5번 주택임차권: 이승훈 (전입일자: 2020-07-30, 확정일자: 2020-07-06)

* 임대차보증금: 194,000,000원

* 임차인: 한국주택금융공사(임차권자 이승훈)

* 특이사항: 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항, 집합건물 등기부요약]

* 따라서, 매수인은 194,000,000원의 임대차보증금을 추가로 인수하게 됩니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (한국주택금융공사)

* 보증금: 194,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-30

* 확정일자: 2020-07-06

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 있음 (인수 대상)

1.2. 5. 등기부 요약

* 소유권보존: 김홍구 (2017-02-08)

* 소유권이전: 김미영 (2017-05-10)

* 소유권이전: 김태진 (2020-07-31)

* 주택임차권: 이승훈 (2024-08-23, 금액 185,000,000원, 말소: 인수) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-07-28, 금액 212,234,348원, 말소기준권리) [cite: 집합건물 등기부요약]

1.3. 상권분석

* 본건은 인천광역시청을 중심으로 한 행정타운 및 상업시설 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에는 롯데백화점, 신세계백화점, 이마트, 인천종합문화예술회관 등 주요 유통 및 문화시설이 자리하고 있어 풍부한 상업 및 문화 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 주변에 각종 금융기관 및 업무시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 예술회관역(인천1호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인천광역시청, 롯데백화점, 신세계백화점, 이마트, 길병원, 인천 문화예술회관 등 다수의 편의 및 문화시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인천구월초등학교, 구월서초등학교, 인제고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인천광역시청 및 공공기관이 밀집하여 있어 행정 및 공공 서비스 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 194,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항, 집합건물 등기부요약]

* 관리비 미납: 현관문에 관리비 청구서 10여장이 부착되어 있어 미납 관리비 확인 및 정산이 필요합니다.

* 단수 안내문 부착: 단수 안내문이 부착되어 있어 상수도 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 본건 토지가 속한 지역이 도시관리계획 입안 중으로, 향후 용도지역이나 지구단위계획 변경 등으로 인한 개발 제한 또는 변경 가능성이 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 건축물 용도: 감정평가서 요약 및 건축물대장 상으로는 '아파트' 용도로 기재되어 있으나, 건축물대장의 '주요용도'는 '업무시설(오피스텔)'로 표기되어 있어 실제 이용 용도에 대한 확인이 필요합니다. [cite: 감정평가서요약, 건축물표제부 요약]

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근의 역세권 및 상업지구에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 현대적인 시설을 갖춘 신축 오피스텔(또는 아파트)입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다.

그러나, 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 194,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 184,000,000원을 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생합니다. 또한, 미납 관리비 및 단수 관련 사항, 도시관리계획 입안 중이라는 점도 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천시청 및 상업지구 인근의 탁월한 입지: 각종 행정기관, 백화점, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 향후 지역 개발 가능성: 도시관리계획 입안 지역으로, 향후 계획 변경에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 194,000,000원을 인수해야 하며, 이는 감정가 184,000,000원을 초과하는 금액입니다.

따라서, 매수인은 낙찰가와 별도로 194,000,000원을 부담하게 됩니다.

이러한 점을 고려할 때, 투자자 입장에서는 감정가 이하, 심지어 인수하는 보증금을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 물건의 실제 시장 가치, 인수하는 채무(보증금), 향후 시세 상승 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 상황에서는 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화하고, 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 접근하는 것이 바람직합니다.

실질적인 투자 가치를 판단하기 위해서는 194,000,000원의 보증금 인수 비용을 감안했을 때, 본 건의 실제 시장 가치가 얼마인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 현재 상황에서는 감정가 184,000,000원보다 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해야 하며, 보수적으로 접근 시 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 검토해볼 수 있습니다. (예: 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서, 실제 시장 가치 및 인수 보증금 부담액과 비교하여 최종 결정)

단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 법원 매각 기일의 진행 상황과 응찰자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.