나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511047 [1] 인천광역시 남동구 간석동 156-8 비동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인제고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 본
건과 동유형의 아파트 및 다세대주택, 주상용건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 간석오거리
역)이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 경사슬래브위 기와지붕 5층 건물 내 비동 5층 503호로서,
(사용승인일자: 1988.04.21)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 남측 하향 완경사의 토지를 자체지반 평탄화한 대체로 가장형의 토지
로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호
함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1
제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-15)(접합), 가축사육제한구역(2013-03
-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평
생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511047 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 156-8 비동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 118,000,000원

토지면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물면적 (전용면적): 37.66㎡ (약 11.39평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보 내에서 정확한 분양면적은 확인되지 않으나, 전용면적 37.66㎡를 기준으로 합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비케이자산관리대부 (경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인제고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 본 건과 동일한 유형의 아파트 및 다세대주택, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 인천지하철 1호선 간석오거리역이 가까이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 인접 도로 대비 남측 하향 완경사를 이루는 대체로 가장형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건물 중 B동 5층 503호로, 사용승인일자는 1988년 4월 21일입니다. 아파트로 이용 중이며, 내외부는 기본적인 마감 상태를 유지하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 자연환경 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 4월 6일에 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을9)이며, 근저당권자 및 채권금액은 54,000,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리 분석

소유권은 여러 차례 이전되었으며, 최근 2025년 3월 20일에 상속으로 인해 소유권이전(갑15)되었습니다. 또한, 부천시(갑14) 및 국민건강보험공단(갑17)의 압류가 존재했으나, 모두 말소 대상입니다. 본 건 경매를 신청한 채권자는 비케이자산관리대부(갑16)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인으로 임종란 씨가 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자는 2023년 3월 3일이나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없습니다. 대항력 또한 없는 것으로 분석되어, 본 건 낙찰로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요만 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없어 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 추정됩니다.)

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

본 건이 위치한 간석동 일대는 아파트와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 주거 및 상업지역입니다. 인근에 학교(인제고등학교)가 있어 학생들의 유동인구가 있으며, 다양한 상점들이 입점해 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. (세부적인 상권 규모 및 특성에 대한 추가 분석이 필요할 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인제고등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인천지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 다양한 은행, 병원, 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.3. 교통

인천지하철 1호선 간석오거리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 건물은 1988년 사용승인을 받아 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주변 개발 가능성

향후 주변 지역의 재개발 또는 리모델링 사업 진행 시 건물 가치 변동 가능성이 있으나, 현재로서는 불확실합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 아파트로, 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지에 있습니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태이며, 임차인 문제 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물의 노후도를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접: 인천1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 보증금 0원, 대항력 없는 임차인으로 추가적인 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 118,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(33.54㎡)의 동진아파트 매물이 2025년~2026년 사이 96,500,000원 ~ 97,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 본 건은 37.66㎡로, 유사 면적 대비 약 1.12배 크므로 이를 고려할 때 예상 시세는 약 108,640,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

종합적으로 고려 시, 감정가는 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서, 보수적인 접근으로 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

제안: 감정가(118,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가(약 97,000,000원 수준)와 건물의 노후도 등을 고려하여 약 90% ~ 100% 범위 (97,000,000원 ~ 118,000,000원) 내에서 경쟁 상황을 고려한 신중한 입찰을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.